5. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство

Градостроительным кодексом РФ (п.3 ст.48) определено понятие объектов индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Таким образом, в данный подсегмент рынка включены земельные участки категории «земли населенных пунктов», предназначенные для строительства индивидуальных жилых домов. Участки категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС, согласно их правовому статусу, могут быть использованы для строительства индивидуальных жилых домов для постоянного проживания с правом регистрации проживания.

Рассмотрим динамику числа предложений земельных участков под ИЖС:

По итогам 4-го квартала 2013 г. наблюдается уменьшение количества предложений участков под индивидуальное жилищное строительство.

С учетом территориального критерия структура предложения данных видов земельных участков выглядит следующим образом:

Наибольшая доля в структуре предложения приходится на участки, расположенные в Пермском районе – 54%. Здесь предложения сконцентрированы в направлениях Усть-Качки (Култаево, Башкултаево, Горшки, Савино, Усть-Качка), Мостовой (Троица, Мостовая), также есть предложения в направлениях Фролы, Мысы, Жебреи.

Порядка 26% составляют земельные участки под ИЖС, расположенные в г. Перми. На территории города на продажу выставляются участки, которые находятся в отдаленных от центра микрорайонах: Акулова, Верхняя Курья, Голованово, Вышка-2, Заостровка, Заозерье, Запруд, Запруд-2, Ива, Костарево, Новые Ляды, Налимиха, Новобродовский, Южный, Январский и других.

Добавим, что по итогам 4-го квартала 2013 г. на всех территориях Пермского края зафиксировано уменьшение количества выставляемых на продажу участков, при этом наибольшее снижение числа предложений наблюдалось среди участков, расположенных на территории Добрянского района («-» 37%).

Рассмотрим средние цены предложения на земельные участки ИЖС в разрезе их территориальной принадлежности.

В таблице ниже представлены средние цены предложения 1 сотки земли, а также темпы роста / снижения цен за квартал.

Средние цены предложения земельных участков под ИЖС,

темпы роста / снижения средних цен за 4 квартал 2013

территория	сен.13	окт.13	ноя.13	дек.13	темп роста / снижения средней цены предложения, %
	Средняя цена предложения, тыс.руб./сот.
г. Пермь	136,10	136,85	148,58	151,62	11,4
Пермский район	62,04	62,87	60,11	56,21	-9,4
Добрянский район	62,35	64,71	67,71	68,29	9,5
другие МО края	39,49	43,69	43,12	42,16	6,8
в среднем по краю	88,27	88,04	93,33	88,77	0,6

Как видно из таблицы и графика, в 4-м квартале 2013г. на рынке земельных участков под ИЖС практически на всех территориях Пермского края наблюдается рост средней цены предложения на 6,8 - 11,4%, за исключением Пермского района, где зафиксировано снижение расчетного показателя на 9,4%.

Отметим, что средняя цена на участки в г. Перми практически вдвое превышает цену земли в Пермском и Добрянском районах. Во многом это связано с тем, что земли на территории города, как правило, обладают более качественной транспортной и инженерной инфраструктурой в отличие от участков в пригороде.

Диапазон цен предложения от минимального значения к максимальному по участкам ИЖС достаточно велик. Так, если рассмотреть рынок земельных участков под ИЖС в целом, то можно отметить, что выставляются предложения по цене от 12 - 20 тыс.руб./сотку (в большей степени в Пермском районе и других пригородах). Верхняя граница цены предложения достигает уровня 600 - 800 тыс.руб./сотку (микрорайоны Верхняя Курья, Акулова). Самая высокая цена предложения на сегодняшний день установлена на участок в черте города по улице Средняя, Ленинский район: 7 соток по цене 6 млн.рублей (857,14 тыс.руб./сотку).

В целом по итогам 2013г. на подсегменте земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на всех территориях Пермского края наблюдается положительная динамика изменения средних цен предложения. Добавим, что средняя по рынку цена за период с декабря 2012г. по декабрь 2013г. увеличилась на 47,9%.

Как уже было отмечено выше, практически треть в общей структуре предложения земельных участков под ИЖС приходится на участки, расположенные на территории г. Перми. Ежемесячно здесь выставляется порядка 100-115 предложений, что в свою очередь позволяет произвести расчет средних цен в разрезе административного деления.

Ниже представлена структура предложения данных видов земельных участков в зависимости от района г. Перми.

На территории Перми наибольшую долю в структуре предложения занимают участки ИЖС, расположенные в Мотовилихинском районе – 32%. Наименьшее количество выставляемых на продажу участков установлено в Дзержинском и Ленинском районах – 4% и 3% соответственно.

Отметим, что за 4-й квартал 2013 г. число предложений по участкам ИЖС несколько увеличилось в Мотовилихинском районе, тогда как в остальных районах города наблюдалось их снижение.

Рассмотрим средние цены предложения на земельные участки ИЖС в разрезе административного деления города.

Если не принимать во внимание Дзержинский и Ленинский районы, где зафиксированы единичные предложения, то наибольшим уровнем цен характеризуется Индустриальный район, где средняя цена предложения в конце 4-го квартала составила 182,74 тыс.руб./сотку. Наименьшая расчетная средняя цена, равная 80,14 тыс.руб./сотку, была зафиксирована в Свердловском районе.

По итогам 4-го квартала 2013 г. практически во всех районах города установлен рост средних цен предложения, за исключением Орджоникидзевского района, где было зафиксировано незначительное снижение рассматриваемого показателя. Заметим, что в Свердловском (+4,6%), Орджоникидзевком (-0,6%) и Кировском (+7,3%) районах наблюдается незначительное изменение средней цены. Вместе с тем на территории остальных районов города рост средних цен составил 17,5% - 47,3%.

В Мотовилихинском районе средняя расчетная цена увеличилась на 38,5% в результате появления новых предложений по более высоким ценам 360 - 665 тыс.руб./сотку. При этом самые дорогие земельные участки (618 - 665 тыс.руб./сотку) расположены в микрорайоне Верхняя Курья.

Рост среднеценового показателя в Индустриальном районе (+17,5%) в большей степени вызван изменением структуры предложения: "ушли" некоторые предложения по ценам 50 и 200 тыс.руб./сотку, вместе с тем появились предложения по более высоким ценам 260 - 530 тыс. руб./сотку. В разрезе отдельных предложений по итогам 4 квартала 2013 г. по трём участкам установлено снижение цены предложения от 11% до 43% (от 200 тыс.руб. до 1500 тыс.руб. за участок).

На территории Ленинского района количество предложений участков под ИЖС сократилось практически в 2 раза, что, в свою очередь, и стало причиной повышения расчётной средней цены предложения на 19,4%. Заметим, что на конец 4-го квартала осталось лишь 3 предложения.

Вследствие небольшого числа предложений участков под ИЖС, выставляемых в Дзержинском районе, любое изменение в структуре предложения влечет за собой колебание средней цены. Отметим, что по итогам 4-го квартала 2013 г. рост средней цены предложения на территории данного района также обусловлен структурными изменениями, а именно появлением более дорогих участков (550 - 630 тыс.руб./сотку) на фоне сокращения числа более дешевых (130 - 330 тыс. руб./сотку). В разрезе отдельных предложений по одному участку наблюдается уменьшение цены на 13% или на 200 тыс.руб. за участок.