Микроэкономический уровень
Третий уровень подразумевает анализ конкретного объекта недвижимости в сопоставлении с аналогами по основным критериям на рынке в сложившейся ситуации. Ценообразующими факторами, которые непосредственно могут влиять на стоимость объекта оценки, являются количественные и ценовые показатели на конкретном сегменте рынка в разрезе местоположения, класса качества, состояния оцениваемого объекта и пр.
Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий, сезонные колебания цен и др.
Основным критерием спроса выступает местоположение земельного участка. Например, при приобретении земли для осуществления целей рекреации или сельскохозяйственного использования наличие водоема или близость к лесному массиву увеличивают стоимость земельного участка и рождают заинтересованность его получения. По-прежнему важным фактором является инфраструктура: наличие подведенных коммуникаций, транспортная доступность и т.д. Любые улучшения в виде зданий, строений и сооружений могут рассматриваться двояко: если они должны подлежать сносу, соответственно стоимость земельного участка несколько снижается; и наоборот, если имеющиеся строения не входят в противоречие с планом развития территории и могут быть в дальнейшем использованы, то их стоимость увеличивает стоимость самого земельного участка.
Таким образом, для оценки конкретного земельного участка к ценообразующим факторам можно отнести следующие:
категория и вид разрешенного использования;
местоположение;
транспортная доступность;
обеспеченность инженерными коммуникациями;
форма собственности (частная, государственная / муниципальная);
размер участка;
вид сделки (купля-продажа, аренда, земельный пай);
величина операционных расходов в процессе осуществления сделки;
наличие объектов незавершенного строительства;
другие.
3 Земельные участки под жилищное и коммерческое строительство
В данном подсегменте рынка рассматриваются земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных жилых домов, а также объектов коммерческой недвижимости.
Рассмотрим динамику числа предложений данных участков.
Примечание: изменение числа предложений приведено в единицах, поскольку на данном подсегменте насчитывается небольшое число предложений.
|
|
Структура предложения данных видов земельных участков с учетом территориального критерия выглядит следующим образом:
д.Горшки, Пермский
МР
420,00
6 300
15,00
Под
коммерческую недвижимость –
придорожный бизнес. 1-ая линия в
сторону Усть-Качки.
г.Соликамск, ул.Всеобуча
522,10
25 000
47,88
Под
строительство автостанции и
торгового комплекса. Участки
расположены вдоль центральной
улицы города. Площадь участков
157,88 и 364,22 сот. Согласованные
коммуникации: подключение коммунальных
сетей водоснабжения, канализации;
подключение к газораспределительным
сетям, электроснабжение 135 кВт
(потреб. III категории). По плану на
земельных участках будут располагаться
автовокзал и торговый центр.
с. Култаево,
ул.
Романа Кашина (Пермский
МР)
15,00
950
63,33
Для
строительства нежилых помещений,
плюс возможна аренда 8 соток земли.
Газ, водопровод, канализация,
электричество. Без построек.
Собственность.
(предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
г. Кунгур,
ул.
Труда
44,07
6 000
136,15
Под строительство
ТРЦ.
Земля
в собств., проходное место.
(предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
г. Кудымкар,
ул.
Кирова
33,00
6 000
181,82
Под
многоэтажное жилищное строительство.
Центр города. (в
октябре 2013 г. предложение выставлялось
по цене 302,73 тыс.руб./сотку, в ноябре
цена упала)
г. Чусовой,
ул.
Коммунистическая
17,14
4 200
245,04
м/р Новый
город. Под строительство ТРЦ. (предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
г. Краснокамск,
ул.
Сосновая горка
87,00
22 000
252,87
Под
многоэтажное жилищное строительство.
На участке
был дом престарелых, он снесен. Зона
застройки Ж2. 1-я линия у реки.
(предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
г. Усолье,
ул.
Радищева
10,00
2 600
260,00
Участок
в самом центре г.Усолье. Категория
земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: под
строительство магазина промышленных
товаров. Рядом находится Сбербанк,
удобная транспортная развязка,
парковка. Без построек. В собственности. (предложение
вышло в мае по той же цене)
г. Лысьва,
проспект
Победы
28,00
8 000
285,71
Для строительства
ТРК. Рядом ДК. (предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
г. Лысьва, ул.
Ленина
10,60
3 000
298,21
Участок
в центре города под 4-этажный жилой
дом. Вид права - аренда, под многоэтажное
строительство. (предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
с. Лобаново, ул.
Культуры (Пермский
МР)
4,35
1 500
344,83
Под
многоэтажное жилищное строительство.
Газ, вода, канализация, электричество.
Земля в собственности. (предложение
было в прошлом квартале по той же
цене)
г. Чусовой
10,00
6000
600,00
В центре
города.
г. Краснокамск
5,00
4 500
900,00
Для гостиницы,
магазина, АЗС.
(в
октябре 2013 г. предложение выставлялось
по цене 800,00 тыс.руб./сотку, в ноябре
установлен ее рост)
ул. Клубная
(Пермский
МР)
0,75
1 100
1466,67
Под павильон
или магазин. Земля в собственности. (предложение
было в прошлом квартале по той же
цене) |
|
В 4-м квартале 2013 г. структура предложения земельных участков под жилищное и коммерческое строительство претерпела небольшие изменения. Так, число предложений увеличилось на территориях г.Перми и других муниципальных образований края, тогда как в Пермском районе количество выставляемых на продажу участков, напротив, немного сократилось. Таким образом, 78% структуры предложения составляют земельные участки, расположенные на территории г.Перми. На долю остальных муниципальных образований Пермского края (включая Пермский район) приходится 22%.
Ввиду крайне малого числа предложений на территориях помимо г.Перми, рассмотрим эти единичные предложения:
Адрес |
S ЗУ, сотки |
Цена, тыс.руб. |
Цена 1 сотки, тыс.руб. |
Описание |
д. Ключи, Суксунский МР |
104,47 |
1 100 |
10,53 |
Для развития бизнеса (сельское хоз-во, пасека, животноводство, база отдыха и др.). Хорошая земля. На участке 4 здания, требующие ремонта, под коммерческую недвижимость. |
Из таблицы видно, что диапазон цен на земельные участки под жилищную и коммерческую застройку на территории остальных муниципальных образований края (включая Пермский район) достаточно велик – от 10 - 25 тыс.руб./сотку до 600 - 1470 тыс.руб./сотку. Отметим, что минимальная цена предложения 1 сотки зафиксирована в дер.Ключи Суксунского района – 10,53 тыс.руб./сотку, вместе с тем максимальная цена продажи установлена на территории Пермского района (ул.Клубная) – 1466,67 тыс.руб./сотку.
Поскольку наибольшее число предложений участков под жилищную и коммерческую застройку отмечено на территории г.Перми, рассмотрим более подробно средние цены данных предложений в зависимости от видов целевого использования участков.
В соответствии с ПЗЗ города Перми, на территории города на продажу выставляются участки, расположенные в границах следующих основных зон: Ж-1, Ц-1, Ц-2, Ж-3, Ж-4, Ц-5.
Цены предложений на земельные участки под многоэтажное строительство, расположенные на территории г. Перми, с учетом видов разрешенного использования участков
вид разрешенного использования |
сентябрь.13 |
|||
Цена предложения, тыс.руб./сот. |
кол-во предложений, ед. |
|||
min |
средняя |
max |
||
п/стр-во жилых домов |
321,17 |
647,18 |
1233,21 |
15 |
п/стр-во коммерческих объектов |
348,84 |
846,15 |
1461,54 |
22 |
вид разрешенного использования |
октябрь.13 |
|||
Цена предложения, тыс.руб./сот. |
кол-во предложений, ед. |
|||
min |
средняя |
max |
||
п/стр-во жилых домов |
321,17 |
641,77 |
1 233,21 |
14 |
п/стр-во коммерческих объектов |
348,84 |
841,90 |
3 214,29 |
25 |
вид разрешенного использования |
ноябрь.13 |
|||
Цена предложения, тыс.руб./сот. |
кол-во предложений, ед. |
|||
min |
средняя |
max |
||
п/стр-во жилых домов |
321,17 |
675,88 |
1233,21 |
16 |
п/стр-во коммерческих объектов |
348,84 |
841,90 |
3214,29 |
24 |
вид разрешенного использования |
декабрь.13 |
|||
Цена предложения, тыс.руб./сот. |
кол-во предложений, ед. |
|||
min |
средняя |
max |
||
п/стр-во жилых домов |
321,17 |
656,98 |
1 233,21 |
14 |
п/стр-во коммерческих объектов |
267,91 |
853,80 |
3 214,29 |
28 |
Средние цены предложения земельных участков под многоэтажное строительство,
темпы роста / снижения средних цен за 4 квартал 2013
территория |
сен.13 |
окт.13 |
ноя.13 |
дек.13 |
темп роста / снижения средней цены предложения, % |
|
Средняя цена предложения, тыс.руб./сот. |
||||||
п/стр-во жилых домов |
647,18 |
641,77 |
675,88 |
656,98 |
1,5 |
|
п/стр-во коммерческих объектов |
846,15 |
841,90 |
841,90 |
853,80 |
0,9 |
|
в среднем по г.Перми |
758,42 |
757,47 |
772,49 |
776,80 |
2,4 |
|
Из графика и таблицы видно, что на земельные участки под жилищную и коммерческую застройку на территории г.Перми в 4-м квартале 2013 г. наблюдается достаточно стабильная ценовая ситуация. Цены за квартал изменились незначительно.
Средняя цена в расчете на 1 сотку по участкам под жилищную застройку на территории г.Перми увеличилась за квартал на 1,5%. В отдельные месяцы здесь наблюдалось небольшое колебание средней цены, что происходило за счет изменения структуры предложения. В ноябре 2013г. рост среднеценового показателя обусловлен появлением 2-х предложений по более высоким ценам (950 - 1102,94 тыс.руб./сотку). Отметим, что в следующем месяце рассматриваемые предложения не выставлялись, вместе с тем появились объекты дешевле (540 - 722,22 тыс. руб./сотку). Данное изменение в структуре отразилось на снижении расчетной средней цены. В разрезе отдельных предложений изменения средней цены установлено по двум участкам. Так, цена продажи одного участка, расположенного по ул. Грачева (Мотовилихинский район) снизилась в цене на 7,5%, или на 400 тыс.руб., вместе с тем цена второго участка – ул. Уфимская, 8 (Свердловский район) – «выросла» на 29,4%, или на 18 500 тыс.руб. за участок.
Средняя цена 1 сотки земли под коммерческую застройку практически не изменилась в расчете за квартал, темп роста средней цены составил 0,9%. Отметим также, что по итогам 4-го квартала 2013г. структура предложения земельных участков под строительство коммерческих объектов несколько изменилась, а именно выбыли предложения по более низким ценам (348,84 - 653,85 тыс.руб./сотку), вместе с этим появились предложения как по низким (267,91 - 293,10 тыс. руб./сотку), так и по более высоким ( 722,22 - 3 214,29 тыс.руб./сотку) ценам. В результате чего расчетная средняя цена несколько выросла. В разрезе отдельных предложений: по одному участку, расположенному по ул. Пушкина (площадью 15 соток) зафиксировано снижение цены предложения с 75 млн.руб. (5 млн.руб./сотку) до 60 млн.руб. (4 млн.руб./сотку).
В целом по итогам 2013 года можно заметить, что со 2-го квартала на рассматриваемом подсегменте земельных участков наблюдается достаточно стабильная ценовая ситуация. За годовой период изменение средних цен участков под жилищную и коммерческую застройку незначительное – на 1,45% и 2,61% соответственно.
Анализируя структуру предложения данного подсегмента по виду права на землю, можно отметить, что наряду с объектами, находящимися в собственности, к продаже предлагается достаточное количество (порядка 8-10 предложений ежемесячно) земельных участков на праве аренды. В основном это участки под строительство коммерческих объектов, под строительство же многоквартирных домов месяц от месяца фиксируются лишь единичные предложения подобного рода. Так, на конец 4-го квартала 2013 г. цена продажи права аренды для земельных участков под строительство коммерческих объектов варьируется в диапазоне от 220,59 тыс.руб./сотку до 1385,54 тыс.руб./сотку, при этом наибольшее число предложений зафиксировано по цене 1000,00 тыс.руб./сотку (по этой цене также предлагаются небольшие участки под торговые павильоны площадью 0,5 соток, находящиеся в аренде сроком на 5 лет). Среди земельных участков под строительство многоквартирных домов по итогам рассматриваемого периода было зафиксировано одно предложение продажи права аренды, цена которого составила 540 тыс.руб./сотку (участок в Кировском районе).
Участки, выставляемые под строительство жилых домов:
Минимальные цены предложения по участкам под строительство жилых домов в городе составляют:
321,17 тыс.руб./сотку – ул. Томская
330,00 тыс.руб./сотку – ул. Генерала Черняховского
Максимальные цены предложения установлены на уровне:
950,00 тыс.руб./сотку – ул. Красных Командиров
1 092,62 тыс.руб./сотку – ул. Уфимская
1 102,94 тыс.руб./сотку – ул. Черногорская
1 233 ,21 тыс.руб./сотку – ул. Советская
Участки, выставляемые под строительство объектов коммерческого назначения:
Минимальные цены предложения составляют:
229,80 тыс.руб./сотку – бульвар Гагарина
267,91 тыс.руб./сотку – ул. Деревообделочная
293,10 тыс.руб./сотку – Шоссе Космонавтов, 310/4 (на участке: металлический ангар, административное здание, собственная скважина)
Максимальные цены предложения составляют:
1 650,17 тыс.руб./сотку – ул. Героев Хасана
1 916,67 тыс.руб./сотку – Шоссе Космонавтов
Отдельно отметим единичные предложения по максимально высоким ценам:
2 500 тыс.руб./сотку – ул. Сибирская
3 214,29 тыс./руб.сотку – район ул. Героев Хасана и Павла Соловьева
4 210,53 тыс.руб./сотку – ул. Революции, район Пермэнерго (под торгово-офисное назначение)
4 405 тыс.руб./сотку – ул. Монастырская (с проектом строительства 11-этажного административного здания)
Участки, выставляемые под строительство как жилых домов, так и объектов коммерческого назначения:
348,84 тыс.руб./сотку – ул. Янаульская (под строительство торговых, деловых центров, жилых домов)
375,00 тыс.руб./сотку – ул. Косякова (под строительство торговых, деловых центров, жилых домов)
722,22 тыс.руб./сотку – ул. Городцова, район Камгэс (на участке здание 400 кв.м и ангар)
1 000,00 тыс.руб./сотку – ул. Советская
1 083,33 тыс.руб./сотку – ул. Советская,
2 100,00 тыс.руб./сотку – ул. Борчанинова
4 000,00 тыс.руб./сотку – ул. Пушкина
4 405,29 тыс.руб./сотку – ул. Монастырская
Отметим, что участки, предлагаемые под застройку в центре города, а также участки, выставляемые по максимальным ценам, как правило, представляют собой участки со строениями (ветхие дома либо малоэтажные здания).
В целом необходимо отметить, что диапазоны цен предложения участков под многоэтажное строительство как на территории г. Перми, так и на других территориях края, значительно варьируются (от минимального значения до максимального).
Изменения средних цен предложения вызваны в большей степени не изменением цен присутствовавших в выборках предложений, а появлением в них новых предложений по более высоким или более низким ценам (т.е. вызваны изменениями, происходящими в структуре предложения).