- •1. Структура рынка и краткое описание общей ситуации на пермском земельном рынке
- •1.1. Структура пермского земельного рынка
- •1.2. Краткое описание общей ситуации на пермском земельном рынке
- •2. Определение влияния макроэкономических, мезоэкономических и микроэкономических факторов на земельный рынок
- •Макро- и мезоэкономический (региональный) уровни
- •Микроэкономический уровень
- •3 Земельные участки под жилищное и коммерческое строительство
- •4. Земельные участки под промышленную застройку
- •5. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство
- •6. Земельные участки под личное подсобное хозяйство
- •9. Земельные участки фермерских хозяйств
- •11. Перспективы развития пермского земельного рынка
2. Определение влияния макроэкономических, мезоэкономических и микроэкономических факторов на земельный рынок
Развитие земельного рынка во многом связано с законодательным регулированием земельных отношений, причем на уровне федеральных, региональных и местных органов власти. В связи с этим при анализе факторов, оказывающих влияние на этот рынок, факторы макро- и мезо-уровней можно рассмотреть вместе.
Макро- и мезоэкономический (региональный) уровни
Макро- и мезоэкономические факторы и их влияние на земельный рынок
Уровень фактора |
Факторы |
Динамика индикаторов (тенденция) |
Степень влияния на земельный рынок* |
макро |
Цены на нефть |
Цена на нефть с конца 2011 г. колеблется на уровне 105 долл./барр., при этом сохраняется отрицательный тренд |
1 |
макро |
Объем вывоза капитала |
Отток чистого капитала из РФ остается значительным: за 2013 год вырос на 14,8% до 62,7 млрд. долл. При этом в 4-м квартале 2013 г. отток чистого капитала составил 16,6 млрд. долл. |
1 |
макро |
Изменение курсов валют |
В 2013 г. усилилась девальвация курса рубля по отношению к доллару в условиях ухудшения внешнеэкономической конъюнктуры, Банк России использовал валютные интервенции в поддержку курса рубля |
1 |
макро |
Денежная база |
Объем денежной базы за 2013 г. увеличилась на 6,6% (в 2012 году рост составил 14%). Основным фактором стало накопление остатков денежных средств на бюджетных счетах в Банке России |
1 |
макро мезо |
Инфляция |
В 2013 году инфляция находится на уровне 2012 года, но со 2-й половины 2012 года прослеживается ускорение роста потребительских цен. Любая инфляция способствует росту цен. |
2 |
макро мезо |
Инфляционные ожидания покупателей |
Индекс текущей удовлетворенностью жизнью в конце 2013 года стал выше индекса ожиданий изменения материального положения. Это говорит о том, что люди не ожидают дальнейшего роста своих доходов |
2 |
макро |
Темпы роста ВВП, темпы роста промышленного производства |
В 2013 году происходило дальнейшее замедление экономического роста, начавшееся в 2012 году. По предварительным оценкам МЭР, за 2013 год прогнозируется минимальный темп роста ВВП России (1,4%). Однако в 2014 году ожидается восстановление. Замедление роста экспорта и внутреннего спроса оказало влияние на динамику промышленного производства. Промышленное производство в России выросло в 2013 году по сравнению с 2012 годом всего лишь на 0,3% и был поддержано в основном ростом добывающих производств. |
1 |
макро мезо |
Уровень доходов населения, рынок ипотечного кредитования |
Ускорение роста потребительских цен со второго полугодия 2012 года повлияло на снижение реальных показателей роста оплаты труда и розничного товарооборота. Темпы роста реальных доходов населения в РФ замедлились, в Пермском крае – пока сохраняются. Темпы роста количества и объемов ипотечного кредитования в 2012 – 2013 гг. значительно ниже, чем в 2010 – 2011 гг., но рост в 2013 году сохраняется. В 2013 году достигнута максимальная за всю историю рынка доля ипотеки в сделках с жильем (35%).
|
3 |
макро мезо |
Правовое регулирование:
|
Наличие пробелов в области земельного законодательства. Неясности с реализацией нового генплана в Перми, отсутствие генеральных планов развития ряда муниципальных образований Пермского края, сложности с предоставлением земельных участков под строительство. В соответствии с ФЦП «Жилище» в Пермском крае утверждена долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 годах». В рамках программы утвержден перечень земельных участков, которые планируются к комплексному освоению в целях жилищного строительства, а также перечень участков, предназначенных для строительства жилья эконом-класса. Администрацией г.Перми ведется работа по предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям. Также Правительством Пермского края ведется работа по взаимодействию с федеральным Фондом РЖС в целях освоения и застройки земельных участков малоэтажным жильем. |
3 |
мезо |
Привлекательность рынка для инвесторов (альтернативы для инвестиций) |
Вложения в земельный рынок остаются привлекательными – для рынка характерна средняя волатильность цен и умеренный их рост (особенно рост цен характерен для более ликвидных участков) |
2 |
* Степень влияния на рынок – экспертная оценка степени влияния того или иного фактора на цены (3 – сильное, 2 – умеренное, 1 – незначительное / косвенное); может меняться в зависимости от стадии развития рынка недвижимости.
За период с конца 2011 года прирост ВВП России в годовом выражении снизился с 5% до 1,2% во втором квартале 2013 года. Прогноз Минэкономразвития РФ по темпам роста ВВП снижен до 1,8% за весь 2013 год. Одним из основных факторов, повлиявших на снижение экономического роста, стало ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры и снижение внешнего спроса. На фоне подавленности экономик большинства европейских стран и соседних стран – торговых партнеров происходило снижение физических объемов поставок нефти, металлургической продукции, машин, оборудования и транспортных средств.
Ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры и рост издержек, связанный с динамикой оплаты труда, значительно ухудшили финансовое состояние российских предприятий. Со стороны внутреннего спроса тенденция замедления роста в наибольшей степени связана с динамикой инвестиционного спроса. Инвестиции в основной капитал в 2013 году продемонстрировали изменение тренда в отрицательную плоскость.
Предполагается, что наиболее низкую точку динамика экономических показателей прошла в середине 2013 года, и со второго полугодия рост ВВП хотя и будет оставаться неустойчивым, но начнет постепенно ускоряться. При этом в декабре 2013 года Минэкономразвития ухудшило прогноз темпов роста ВВП на 2014 год с 3% до 2,5%, а на 2015 год – с 3,1% до 2,8%. Прогноз на 2016 год сохранен на уровне 3,3%. Снижение прогноза связано с тем, что объемы инвестиций оказались ниже прогнозировавшихся. По пессимистичному сценарию – в 2014 году ВВП вырастет на 0,9%, а в 2015 – 2016 годах рост составит около 2%.
В долгосрочной перспективе для преодоления существующих ограничений роста российской экономики основным фактором должно стать существенное наращивание инвестиционного потенциала и эффективности, в том числе быстрое улучшение производственной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающих рост производительности труда.
Если говорить о пермском рынке жилья, который вступает в ту или иную стадию развития раньше остальных рынков недвижимости, то со второго полугодия 2012 года он характеризуется замедлением темпов роста, а с начала 2013 года – стабилизацией. В настоящее время рынок жилья Перми уже находится в стадии насыщения, и рынок коммерческой недвижимости, прежде всего, торговой, также близок к ней.
Некоторые показатели спроса на рынке недвижимости в 2013 году демонстрируют его приостановку. Это, прежде всего, снижение числа сделок на рынке жилья, замедление роста объемов ипотечного кредитования, рост доли ипотечных сделок (поддержание спроса за счет кредитных средств), замедление роста реальных доходов населения, отрицательная динамика потребительского спроса.
К факторам, негативно влияющим на развитие рыночного оборота земли в Российской Федерации, можно отнести чрезмерное количество согласующих органов, участвующих в решении о предоставлении, изъятии и переводе земельных участков из одной категории в другую, а также высокую долю и абсолютную величину операционных расходов в процессе осуществления земельных сделок. Для пермского рынка характерен дефицит участков, инвестиционно привлекательных для дальнейшей застройки.
Положительно влияют на вовлечение земель в рыночный оборот такие мероприятия, как сотрудничество местных органов власти с федеральным Фондом РЖС, а также работа по предоставлению земельных участков многодетным семьям.