СОДЕРЖАНИЕ

1. Структура рынка и краткое описание общей ситуации на пермском земельном рынке 3

1.1. Структура пермского земельного рынка 3

1.2. Краткое описание общей ситуации на пермском земельном рынке 5

2. Определение влияния макроэкономических, мезоэкономических и микроэкономических факторов на земельный рынок 9

Макро- и мезоэкономический (региональный) уровни 9

Микроэкономический уровень 11

3 Земельные участки под жилищное и коммерческое строительство 12

4. Земельные участки под промышленную застройку 17

5. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство 20

6. Земельные участки под личное подсобное хозяйство 23

9. Земельные участки фермерских хозяйств 26

11. Перспективы развития пермского земельного рынка 27

Введение

На сегодняшний день рынок земли в Пермском крае, как и в целом по стране, является более закрытым по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Во многом это связано с пробелами в области земельного законодательства, наличием ограничений на свободный оборот земельных участков и т.д.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Однако более 15-ти лет, с начала 1990-х годов, в России фактически не велось никакой работы по территориальному планированию. Изменения начались с принятия в 2001 году Земельного Кодекса РФ, а также с принятия Градостроительного кодекса РФ в 2004 году.

Однако российский земельный рынок еще крайне неразвит. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4% от земельного фонда РФ.

Неразвитость рынка земли видна и на примере пермского рынка. Так, только на современном этапе развития рынка начались работы по формированию схем территориального планирования во всех муниципальных образованиях и краю в целом, по подготовке градостроительной документации для обеспечения жилищного строительства.

Мониторинг пермского земельного рынка проводится специалистами ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» в соответствии с выстроенной структурой рынка, то есть в соответствии с разделением земель по категориям и видам разрешенного использования. По всем подсегментам рынка регулярно проводится расчет среднеценовых и других статистических показателей.

Предметом исследования данного аналитического отчета является пермский рынок земельных участков по состоянию за 4 квартал 2013 года. Анализ производится в отношении участков, расположенных в границах административно-территориальной зоны г.Перми, а также в отношении участков, выставляемых на рынке купли-продажи остальных муниципальных образований Пермского края.

Анализ проводится методами как кабинетных, так и полевых исследований. Специалистами ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» формируется собственная база земельных участков, реализуемых на торгах Администрацией г.Перми, а также ведется собственная база перспективных инвестиционных площадок на территории города.

Данный отчет может быть использован широким кругом специалистов рынка недвижимости, интересующихся современным состоянием и динамикой развития пермского земельного рынка: оценочными компаниями, риэлторскими агентствами, девелоперскими компаниями, аналитическими центрами и т.д. Кроме того, данный отчет имеет практическую ценность для компаний, как уже являющихся участниками рынка недвижимости, так и желающих выйти на данный рынок с собственными проектами. К их числу могут быть отнесены различные инвестиционные компании, частные инвесторы, банковские структуры и т.д.

1. Структура рынка и краткое описание общей ситуации на пермском земельном рынке

1.1. Структура пермского земельного рынка

Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на 7 категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:

1. сельскохозяйственного назначения;

2. населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.);

3. промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);

5. лесного фонда;

6. водного фонда;

7. запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование. Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории.

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований. Например, вид использования «под индивидуальное жилищное строительство», «под строительство многофункционального производственно-складского комплекса», «под сельскохозяйственное производство» и т.д. Теоретически их список неограничен. Более того, земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешенный вид использования. Например, строительство оздоровительного комплекса может быть разрешенным видом использования для земель поселений, для земель промышленности и для земель лесного фонда.

Вид разрешённого использования для каждого участка определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории. Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков). Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Важно понимать, что в рыночном обороте находятся участки не всех категорий и видов использования. Особенностью рынка земли выступают ограничения, накладываемые государством на приобретение и (или) использование права собственности на землю как специфического товара, эксплуатация которого подчинена не только требованиям частного, но и общественного блага. По действующему законодательству, сделки с землей возможны из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, куда входят территории городов, сельских населенных пунктов, деревень. Возможен также оборот земель промышленности. Участки лесного фонда, земли обороны и им подобные земли, находящиеся в федеральной собственности, или изъяты из оборота, или ограничены в обороте и не подлежат отчуждению.

Землями населенных пунктов (согласно ст.83 Земельного кодекса РФ) признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Землями сельскохозяйственного назначения (согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ) признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Землями промышленности (согласно ст. 88 Земельного кодекса РФ) признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, обслуживающих их объектов.

Виды земельных участков, которые находятся в обороте на пермском земельном рынке, представлены на схеме «Структура пермского земельного рынка купли-продажи». Оборот именно таких видов участков характерен для большинства российских регионов.

Рис. 1. Структура пермского земельного рынка купли-продажи

В структуре предложения земельного рынка Пермского края можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:

• земли под строительство многоквартирных жилых домов;

• земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (торгово-офисного и административного назначения);

• земли под промышленную застройку (включают: земли под строительство объектов коммунального назначения и земли промышленного назначения);

• земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

• земли личных подсобных хозяйств (ЛПХ);

• земли садоводства;

• земли сельскохозяйственного производства;

• земли крестьянско-фермерских хозяйств (ввиду малой численности предложений не выделяются отдельно в структуре рынка);

• земли под строительство баз отдыха (ввиду малой численности предложений не выделяются отдельно в структуре рынка).