Министерство общего и профессионального образования

Свердловской области

НОУ СПО «Уральский колледж недвижимости и управления»

Оценка стоимости Производственного здания в пгт Рефтинский Асбестовского района Свердловской области для целей купли-продажи

Курсовая работа

Исполнитель:

Пушкин Александр Сергеевич

Студент группы З-301

Специальность ЗИО

Научный руководитель:

Шкляев С.В.

Екатеринбург

2014

Содержание

Введение 3

Принципы оценки 5

Описание объекта оценки 7

Анализ наиболее лучшего и эффективного использования имущества 10

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки 12

Затратный подход 12

Доходный подход 27

Сравнительный подход 37

Вывод результатов 44

Заключение 45

Библиографический список 46

Введение:

По словам опытных оценщиков, выбранная тема весьма актуальна на сегодняшний день в условиях существующего рынка недвижимости в Свердловской области, который подвержен интенсивным изменениям и нуждается в услугах оценки рыночной стоимости недвижимости.

В рыночных условиях оценка имущества является необходимым элементом при совершение практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости.

Объектом оценки является недвижимость. Недвижимость – это особый вид собственности с особыми правами, являющийся привлекательным объектом инвестирования. Недвижимость имеет способность приносить доход. Формы дохода от недвижимости:

• будущие потоки денежных средств;

• увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

• доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Профессиональная оценка необходима при решение вопроса о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений.

Следует различать такие понятия как цена и стоимость. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи недвижимости. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

Предметом оценки является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Имущественное право - право использования, какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода на использования имущества.

Основные цели оценки рыночной стоимости объектов недвижимости - расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с помощью исследования методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Оценка недвижимого имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

• акционировании предприятий и перераспределение имущественных долей;

• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

• страховании объектов недвижимости;

• кредитовании под залог объектов недвижимости;

• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

• ликвидации объекта недвижимости;

• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Очень серьезной проблемой оценки являются постоянно меняющиеся факторы, которые влияют на величину цены и стоимости объекта недвижимости. Величина цены объекта недвижимости определяется действием субъективных факторов: временем сделки, тем, были ли ограничения во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особым интересом покупателя к данному объекту недвижимости, отсутствием информации о рынке и условиях продажи у продавца и у покупателя. На величину рыночной стоимости объекта недвижимости влияют следующие факторы: спрос, полезность, дефицитность. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату.

В нашей работе будет раскрыто понятие рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации, мы проведем оценку недвижимости для целей купли-продажи на примере трёхкомнатной квартиры в условиях настоящего рынка.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

- принцип существенности – в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

- принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;

- принцип однозначности – содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;

- принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;

- принцип достаточности – отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

- принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

- принцип замещения – максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

- принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.

- принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Исходные данные

Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Асбестовском районе Свердловской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.

Анализ местоположения объекта оценки

№ п/п	Наименование рассматриваемой позиции	Результаты осмотра и анализа
1	Характер окружающего типа землепользования	Производственные предприятия.
2	Транспортная доступность	Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием
3	Инженерные сети и коммунальное обслуживание	Электричество, газ, водопровод, канализация.
4	Социальная инфраструктура	Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки - развитая
5	Экономическое местоположение	Хорошее
6	Экологическое состояние окружающей среды	Хорошее
7	Социальная репутация	Отличная
8	Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости	Положительно влияет: - экономическое положение района (центральный и наиболее промышленно развитый район Калужской области) Отрицательно влияет: – проходящий экономический кризис

Описание объекта недвижимости

Наименование объекта оценки	Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание
Адрес объекта оценки	Свердловская область, Асбестовский район, пгт Рефтинский, ул. Гагарина, д.57
Инвентарный номер объекта	15/641
Климатический район	второй
Территориальный пояс	первый
Вид зарегистрированного вещного права	Собственность
Правообладатель	ООО «Ресурс»
Назначение и текущее использование	В соответствии с назначением
Год постройки	1982 год
Эффективный (фактический) возраст, лет	28 лет
Срок экономической жизни, лет*	100 лет
Оставшийся срок экономической жизни, лет**	72 года
Общая площадь здания , кв.м	3500
Строительный объем, куб.м	11900
Этажность	2
Балансовая стоимость	По инвентарной стоимости здания 1873056 руб.
Земельный участок	Площадь 5000 м.кв.,

Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.

Состав здания	Конструктивные элементы здания
Фундаменты	Бутобетонный Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено.
Стены	Кирпичные. Кладка удовлетворительного качества.
Перегородки	Кирпичные. Состояние удовлетворительное
Перекрытия	Ж/б плиты. Состояние удовлетворительное
Кровля	Рулонная. Совмещенная. Материал - Рубероид. Следы протечек не обнаружено
Оконные проемы	Деревянные. Остеклены. Состояние удовлетворительное
Дверные проемы	Двери металлические снаружи, простые деревянные внутри. Ворота металлические с деревянным заполнением. Состояние удовлетворительное.
Полы	Паркетные. Состояние удовлетворительное.
Отделка	Уровень отделки повышенный. Состояние удовлетворительное
Инженерное оборудование:	Электроосвещение – электропроводка скрытая Вентиляция – приточно-вытяжная Канализация - центральная Холодное и горячее водоснабжение
Дополнительные элементы:	Перед зданием заасфальтированная площадка для автостоянки

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЛУЧШЕГО И ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВА

Основные положения

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;

• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость.

Цель анализа НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором – как улучшенный.

Капитал, вложенный в развитие (или создание) объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.