(В пределах квартала) Анализ прав собственности

Сведения о собственнике недвижимого имущества	Объект права	Земельный участок
Наименование	Ком. 1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м	Нет данных
Субъект права	Российская Федерация
Вид права	Собственность
Адрес	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново-Молодежный переулок, д. 28
Правоустанавливающие документы	Нет данных	Нет данных
Правоудостоверяющие документы	Нет данных	Нет данных
Балансодержатель	ФГУ "Кряжская КЭЧ района"	Нет данных
Вид права	Оперативное управление	Нет данных
Остаточная балансовая стоимость всего здания	Нет данных

Результаты визуального осмотра объекта

Оценщиком был произведен осмотр оцениваемого объекта, по результатам которого было установлено, что жилое помещение не требует ремонта, капитальный ремонт проводился в 2009 году.

3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости (International Valuation Standarts IVS 1-4).

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, НЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования по следующим критериям:

• наибольшая вероятность использования,

• физическая возможность,

• экономическая оправданность,

• соответствие требованиям законодательства,

• финансовая осуществимость,

• максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Объектом оценки является встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного дома. Объект расположен в жилом массиве в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Среди законодательно разрешенных способов использования земельного участка согласно Постановлению Самарской городской Думы № 61 от 26 апреля 2001г. «Об утверждении правил застройки и землепользования в г. Самаре» можно выделить такие как: многоэтажные жилые дома, предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов, в отдельно стоящем здании, объекты торгового, социального и административного назначения. Таким образом, размещение объекта оценки является законодательно разрешенным вариантом использования.