- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, и суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные им при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Таблица 1.23
Обоснование весовых коэффициентов
Критерий |
СП |
ЗП |
ДП |
Сумма |
полнота информации |
0,5 |
0,3 |
0,2 |
1 |
достоверность информации |
0,6 |
0,3 |
0,1 |
1 |
допущения, принятые в расчетах |
0,5 |
0,2 |
0,3 |
1 |
способность учитывать конъюнктуру рынка |
0,6 |
0,1 |
0,3 |
1 |
способность прогнозировать во времени |
0,3 |
0,3 |
0,4 |
1 |
способность учитывать конструктивные особенности |
0,25 |
0,5 |
0,25 |
1 |
ВЕС |
0,46 |
0,28 |
0,26 |
1,00 |
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
Таблица 1.24
Согласование результатов оценки
Подход к оценке |
Результат расчета стоимости, р. |
Весовой коэффициент |
Доля подхода в общей стоимости, р. |
СП |
5675973,43 |
0,46 |
2 601 487,82 |
ЗП |
5903141,15 |
0,28 |
1 672 556,66 |
ДП |
6821925,91 |
0,26 |
1 762 330,86 |
Итоговая стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, р. |
6 036 375,34 |
|
|
Площадь объекта, м2 |
201,5 |
|
|
Стоимость 1 м2, р. |
29957,20 |
|
|
|
|
|
|
Вывод
Рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28 (этаж 1 из 5), площадью 201,50 кв. м на 19.11.2010 года (включая НДС) составляет: 6 036 375,34 р. (Шесть миллионов тридцать шесть тысяч триста семьдесят пять рублей тридцать четыре копейки).