- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
1.4 Источники информации и полнота исследования
Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.
Источники информации, использованные в настоящей работе, можно сгруппировать по следующим категориям:
Информация, полученная у специалистов эксплуатирующих объекты оценки;
Данные, полученные при изучении проектно-сметной документации на строительство объектов оценки;
Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка: СМИ Самарской области, г. Самары, консультации с риэлтерскими компаниями г. Самары и Самарской области, данные о сделках с недвижимым имуществом в 2009 -2010гг..;
Информация, полученная из периодических изданий г. Самары;
Информация из интернета.
В процессе оценки использовались программные продукты, применяемые в практике оценки недвижимости.
Процедура и этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных, эксплуатационных и технических служб. Был проведен также анализ цен по сделкам и предложениям на рынке объектов недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования: земельного участка без улучшений и с улучшениями.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением существующих подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.
2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
В период с января 2009 г. по сентябрь 2010 г. максимальная цена за 1 м2 торговой недвижимости наблюдалась в Железнодорожном (105 тыс. р.) и в Самарском (103 тыс.р.) р-нах г. Самары, а минимальная - в Куйбышевском р-не и составила 23,56 тыс. руб. Стабильно высокая рыночная стоимость кв. м. офисной недвижимости наблюдается в Ленинском районе (60-82 тыс. руб.).
За рассматриваемый период времени наибольшие изменения показателя рыночной стоимости кв. м торговой недвижимости наблюдались в Куйбышевском районе (1 квартал 2009 г.-50,75 тыс. руб./м2, 4 квартал 2009г. - 23,56 тыс. руб./м2), к середине 2010 г. цена 1 кв. м снова возросла до 44,11 тыс. руб.
В Железнодорожном районе прослеживаются значительные изменения рыночной стоимости кв. м офисной недвижимости то в сторону снижения, то в сторону увеличения. Средняя стоимость кв. м торговой недвижимости составляет 65, 4 тыс. руб. кв. м.
В Кировском р-не максимальная стоимость кВ м наблюдалась во 2 кв. 2009 г. (60,21 тыс. руб./ кв м, в 2010 г. прослеживается снижение стоимости кв. м. до 41,41 тыс. руб./ кв м.
В Красноглинском р-не за рассматриваемый период предлагали к продаже всего лишь один объект, цена которого составила 31,45 тыс.р. за кв м., что по сравнению с ценами на торговую недвижимость в других районах довольно-таки приемлемо. Низкая цена продажи торговых площадей в данном районе объясняется его удаленностью от делового центра Самары.
Средняя цена за кв. м торговых площадей в Ленинском р-н составила 70 тыс.р.
Не отстают от Ленинского р-на такие районы, как Октябрьский и Промышленный. Цена кв. м. здесь колеблется от 57 до 80 тыс. руб./ кв м. В Октябрьском наблюдается тенденция повышения цены кв.м., а в Промышленном - снижение.
В Самарском р-не цена за кВ.м. торговой недвижимости на протяжении полутора лет совершает резкие скачки, например в 1 кв. 2009 г она составляла 60,2 тыс. руб./ кв м, к 3 кварталу подскочила до 93,65 тыс. руб./ кв м, а через год, в 2010 г, упала почти в 2 раза и составила 50 тыс. руб./ кв м. Наблюдается тенденция снижения стоимости кв.м. В Советском р-не цена кв. м колеблется от 50,52 до 79,36 тыс. руб./ кв м.
В процессе анализа были сделаны следующие выводы:
Стабильно высокая цена кв. м. торговой недвижимости прослеживается в двух районах Самары: Ленинском и Самарском составляет 72 тыс р /кВ м.
В Железнодорожном, Октябрьском, Промышленном и Советском районах средняя стоимость торговой недвижимости- 63 тыс р /кв м.
В Кировском- 49 тыс р /кв м.
Самая низкая цена кв. м. торговой недвижимости наблюдается в Куйбышевском и Красноглинском районах - 31,5 тыс р /кв м.