- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Корректировка на местоположение
Объекты |
ОА 1 |
ОА 2 |
ОА 3 |
ОА 4 |
ОА 5 |
ОО |
Расстояние от центра (по прямой), км |
4 |
4 |
2,3 |
4,3 |
0,6 |
0,7 |
Расстояние от центра (по дороге), км |
4,5 |
9,6 |
2,5 |
10 |
0,7 |
0,9 |
Баллы |
3 |
2 |
4 |
1 |
6 |
5 |
|
0,14 |
0,10 |
0,19 |
0,05 |
0,29 |
0,24 |
Корректировка, % |
9,5% |
14,3% |
4,8% |
19,0% |
-4,8% |
0,0% |
При расчете корректировок на местоположение было принято во внимание удаленность Объектов Аналогов и Объекта Оценки от административного центра Куйбышевского района.
Корректировка производилась бальным методом, после расстановки баллов в соответствии с удаленностью, баллы каждого объекта делились на их общую сумму, и полученное число вычиталось из веса баллов объекта оценки, и на полученное значение производилась корректировка.
Таблица 1.21б
Корректировка на окружающую застройку
Объекты |
ОА 1 |
ОА 2 |
ОА 3 |
ОА 4 |
ОА 5 |
ОО |
Характеристика |
среднеэтажная жилая застройка, частный сектор |
среднеэтажная жилая застройка, частный сектор |
промзона, частный сектор |
среднеэтажная жилая застройка |
среднеэтажная жилая со встроенными торговыми помещениями |
среднеэтажная жилая застройка |
Баллы |
3 |
3 |
1 |
4 |
3 |
4 |
Доли |
0,17 |
0,17 |
0,056 |
0,222 |
0,167 |
0,222 |
Корректировка, % |
5,6% |
5,6% |
16,7% |
0,0% |
5,6% |
0,0% |
При расчете корректировок на окружающую застройку были приняты во внимание строения, окружающие объекты аналоги и объект оценки.
Корректировка производилась бальным методом, после расстановки баллов в соответствии с окружающими строениями, баллы каждого объекта делились на их общую сумму, и полученное число вычиталось из веса баллов объекта оценки, далее на полученное значение производилась корректировка.
Таблица 1.22
Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
№ |
Показатели |
Размер, р. |
Рыночная ставка (скорректированная) |
Рыночная аренда, р. |
|
Производственные помещения |
201,5 |
279 р./кв.м |
56273,62 |
|
|
|
|
|
1 |
ИТОГОВЫЙ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД |
|
|
675283,47 |
|
Потери от незанятости, % |
|
5,00% |
33764,17 |
|
Потери от неплатежей, % |
|
5,00% |
32075,96 |
|
ПРОЧИЕ ДОХОДЫ, р. |
|
|
0,00 |
2 |
ИТОГО ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД |
609443,33 |
|
|
3 |
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ |
|
|
|
3.1 |
Постоянные затраты, р./год |
|
|
101595,56 |
|
Плата за землю, р./кв.м/год |
541918,13 |
0,30% |
1625,75 |
|
Налог на имущество по оцениваему объекту, р./год |
4855990,24 |
2,00% |
97119,80 |
|
Страхование имущества (база - полная восстановительная стоимость объекта |
4855990,24 |
|
2850,00 |
3.2 |
Переменные затраты (коммунальные платежи по факту), р./год. |
|
|
22737,6 |
|
Эл. Энегрия [20] |
|
2,32 р/кВт·ч |
5568 |
|
Теплоэнергия |
|
17,03р. |
12261,60 |
|
Телефон [21] |
|
370 р/мес |
4440 |
|
ТО ВДГО |
|
0,65р. |
468,00 |
|
ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ |
124333,16 |
|
|
4 |
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД, р. |
485110,17 |
|
|
5 |
Коэффициент капитализации |
0,07 |
|
|
6 |
Стоимость объекта недвижимости |
6821925,91 |
|
|
7 |
Стоимость 1 кв.м |
33855,71 |
|
|
Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная по доходному подходу, р. |
6821925,91 |
|||