- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
3.3.2 Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Методы сравнительного подхода:
Метод сравнительного анализа продаж;
Метод относительно-сравнительного анализа;
Метод корреляционно - регрессионого анализа;
Метод анализа иерархий;
Метод бальных оценок.
В данной курсовой работе использовался один метод:
1) Метод корреляционно - регрессионого анализа;
Метод корреляционно-регрессионого анализа (КРА)
Корреляция (корреляционная зависимость) - статистическая взаимосвязь двух или нескольких случайных величин (либо величин, которые можно с некоторой допустимой степенью точности считать таковыми). При этом, изменения одной или нескольких из этих величин приводят к систематическому изменению другой или других величин. Математической мерой корреляции двух случайных величин служит коэффициент корреляции.
Регрессионный анализ (линейный) -- статистический метод исследования зависимости между зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными X1,X2,...,Xn.
Регрессии бывают однофакторные и многофакторные.
Однофакторный регрессионный анализ строится по следующим моделям:
Линейная
Степенная
Логарифмическая
Экспоненциальная
Полиноминальная
Таблица 1.15
Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
Объект |
стоимость |
площадь |
ст-ть 1 м2, р. |
ОА 1 |
3 150 000 |
100,00 |
31500,00 |
ОА 2 |
2 750 000 |
89,00 |
30898,88 |
ОА 3 |
6 500 000 |
250,00 |
26000,00 |
ОА 4 |
2 900 000 |
97,00 |
29896,91 |
ОА 5 |
2 150 000 |
63,00 |
34126,98 |
Таблица 1.16
Виды зависимости |
R^2 |
Уравнение |
Пл-дь ОО |
Ст-ть 1 м2 ОО |
Линейная |
0,852 |
y = -36.76x + 34889 |
201,5 |
27481,86 |
Логарифмическая |
0,925 |
y = -5552*ln(x) +56394 |
201,5 |
26936,26 |
Степенная |
0,941 |
y = 73204*x^(-0,18) |
201,5 |
28168,60 |
Экспоненциальная |
0,881 |
y = 35310*e^(-0,00*x) |
201,5 |
35310,00 |
Стоимость ОО |
5675973,429 |
|
|
|
|
|
|
|
|