- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
№ |
Адрес ОА |
Тип объекта |
Площадь кв.м. |
Этаж/этажность |
Цена предложения, р. |
Цена продажи со скидкой на торг (15%) |
Источники информации |
1 |
г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская |
Торговое помещение |
89 |
1/5 |
2 750 000 |
2667500 |
ИС Центр |
2 |
г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская |
Торговое помещение |
97 |
0/5 |
2 900 000 |
2813000 |
ИС Центр |
3 |
г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская |
Торговое помещение |
63 |
1/5 |
2 150 000 |
2085500 |
ИС Центр |
|
|
|
|
|
|
|
|
Далее из рыночной стоимости универсальных помещений вычиталась стоимость восстановления объектов, рассчитанная по расценкам УПСС.
В стоимости восстановления учитывался среднестатистический физический износ.
Полученная разница между указанными стоимостями определяет ценность местоположения конкретного объекта недвижимости и проецируется на стоимость земли.
Таблица 1.12
Вспомогательные данные для расчета стоимости ЗУ, условно приходящегося на ОО
Для жилых зданий до 5 этажей (стены кирпичные, перекрытия ЖБ, фундаменты ЖБ), т.р. кв.м. |
30593,90 |
Срок службы зданий, преобладающих в застройке, лет |
120 |
Средний фактический срок жизни домов, преобладающих в застройке, лет |
20 |
Средний процент износа (исчислен по методу экономической жизни), % |
16,67% |
|
|
Таблица 1.13
Оценка стоимости зу методом выделения
№ п/п |
Адрес АО |
Материал стен |
Площадь ЗУ, м2 |
Цена, р. |
Цена за 1 м2, р. |
Восстановленная стоимость 1 м2, р. |
Восстановленная стоимость 1 м2 (с учетом износа), р. |
Стоимость улучшений с учетом износа, р. |
Стоимость ЗУ, р. |
Стоимость 1 м2 земли, р. |
1 |
г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская |
кирпич |
89,00 |
2667500 |
29971,91 |
30593,90 |
25494,92 |
2269048 |
398452,5 |
4476,994 |
2 |
г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская |
кирпич |
97,00 |
2813000 |
29000,00 |
30593,90 |
25494,92 |
2473007 |
339993,1 |
3505,084 |
3 |
г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская |
кирпич |
63,00 |
2085500 |
33103,17 |
30593,90 |
25494,92 |
1606180 |
479320,3 |
7608,258 |
|
Средне значение |
30691,69 |
|
5196,779 |
|
|
|
|
|
|
|
Общая площадь ОО, м2 |
201,5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость участка (условно приходящегося на ОО) составляет 1047150,90 р.