- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Общий физический износ
Устранимый физический износ, р. |
509257,29 |
Неустранимый физический износ, р. |
776623,21 |
Итого физический износ, р. |
1285880,50 |
Стоимость строительства, р. |
6164670,75 |
Стоимость воспроизводства (с учетом физического износа), р. |
4878790,24 |
|
|
Функциональный износ. В специальной литературе определяется так же, как моральный износ. Является потерей в стоимости, вызванной появлением новых технологий. Он также может быть вызван временными факторами, как-то, моральное устаревание используемых материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объекта.
При оценке функционального износа принималось во внимание установка кондиционера в торговое помещение.
Таблица 1.10
Фактор функционального износа
Фактор функционального износа |
кондиционер |
Функциональный износ, р. |
22800 |
Стоимость воспроизводства с учетом физического и функционального износов, р. |
4855990,24 |
Фактор внешнего износа |
отсутствует |
Внешний износ, % |
0,00% |
Внешний износ, р. |
0 |
Итого износ всех видов, р. |
1308680,50 |
Стоимость воспроизводства с учетом всех видов износа, р. |
4855990,24 |
Стоимость воспроизводства объекта, р. |
4855990,24 |
Рыночная стоимость участка земли, р. |
1047150,90 |
Стоимость объекта с учетом стоимости земли, р. |
5903141,15 |
Общая площадь, кв.м. |
201,5 |
Стоимость 1 м.кв., р. |
29295,99 |
Таблица 1.10а
Стоимость кондиционера |
14700 |
Стоимость установки |
8100 |
Mitsubishi SRK52HE |
9000 |
Mitsubishi SRK52HE |
6500 |
Panasonic S-A12JKD (U-A12JKD) |
10000 |
Panasonic S-A12JKD (U-A12JKD) |
7000 |
Сплит-система LG S12LHU |
12000 |
Сплит-система LG S12LHU |
8000 |
Carrier 42HSR12/38HSR12 |
16000 |
Carrier 42HSR12/38HSR12 |
9000 |
General Climat GC/GU-EN12HRI |
26500 |
General Climat GC/GU-EN12HRI |
10000 |
|
|
|
|
Расчет стоимости земельного участка.
Согласно теории оценки стоимость земельного участка в большой степени зависит от местоположения, его целевого назначения и вида права на земельный участок.
Земельный участок, условно приходящийся на оцениваемый объект, находится в собственности, поэтому в данном отчете определяется стоимость полных прав на земельный участок - ценность местоположения объекта оценки.
Расчет стоимости полных прав на земельный участок выполнялся в настоящей работе методом выделения, суть которого заключается в выделении стоимости земли из общей стоимости объектов недвижимости, продаваемых на вторичном рынке. Расчеты производились по данным продаж универсальных помещений, по данным сайтов www.nrn.ru, www.irr.ru и периодических изданий («Зеленая площадь»).
Таблица 1.11