- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Удельные веса конструктивных элементов
№ п/п |
Наименование |
Удельный вес по УПВС, % |
Восстановительная стоимость по УПВС |
1 |
Фундамент |
9,17 |
565300,31 |
2 |
стены |
35,29 |
2175512,31 |
3 |
Перекрытия |
14,95 |
921618,28 |
4 |
Крыша, кровля |
1,19 |
73359,58 |
5 |
Полы |
6,23 |
384058,99 |
6 |
Проемы |
7,59 |
467898,51 |
7 |
Отделка |
4,23 |
260765,57 |
8 |
Внутренние инженерные устройства |
15,89 |
979566,18 |
9 |
Прочие работы |
5,46 |
336591,02 |
|
Итого |
100,00 |
6164670,75 |
|
В том числе: |
|
|
|
Элементы с коротким сроком жизни |
59,41 |
3662430,89 |
|
Элементы с долгим сроком жизни |
40,59 |
2502239,86 |
|
|
|
|
Таблица 1.7а
Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
№ п/п |
Элементы |
Стоимость воспроизводства (за вычетом устранимого физического износа), р. |
Срок эксплуатации |
Износ, %
|
Износ, р. |
Стоимость строительства за вычетом неустранимого износа, р. |
||||
факт. |
норм. |
|||||||||
1 |
Полы |
341812,50 |
1 |
40 |
2,5% |
8545,31 |
333267,19 |
|||
2 |
Проемы |
435145,61 |
1 |
40 |
2,5% |
10878,64 |
424266,97 |
|||
4 |
Отделка |
226866,05 |
1 |
20 |
5,0% |
11343,30 |
215522,75 |
|||
5 |
Инженерные системы |
822835,59 |
3 |
20 |
15,0% |
123425,34 |
699410,25 |
|||
6 |
Кровля |
65290,03 |
10 |
150 |
6,7% |
4352,67 |
60937,36 |
|||
7 |
Прочие работы |
329859,20 |
5 |
40 |
12,5% |
41232,40 |
288626,80 |
|||
|
Итого |
2221808,98 |
|
|
|
199777,66 |
2022031,32 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Таблица 1.7б
Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
Нормативный срок, лет |
125 |
Фактический возраст, лет |
21 |
Фактический износ (с учетом укрепления фундамента и стен), % |
0,17 |
Стоимость элементов с долгим сроком жизни, р. |
3662430,89 |
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, р. |
228826,41 |
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, р. |
576845,55 |
|
|
Таблица 1.8