Расчет полной восстановительной стоимости

Полная стоимость восстановления объекта - аналога, р.	6164670,75
Поправочный коэффициент на степень капитальности	1
Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов	1
Полная стоимость восстановления объекта оценки с учетом поправочных коэффициентов, р.	6164670,75

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является платой за один из факторов производства - предпринимательские способности. Прибыль предпринимателя имеет две составляющие - нормальную и экономическую прибыль. Нормальная прибыль - это скрытые издержки. Это минимальная прибыль, которая позволяет капиталу удержаться к определенной сфере. Это плата за капитал, цена инвестиций. Если цена присутствия в бизнесе окажется ниже возможных доходов в другом месте, предприниматель закроет производство и переведет свой капитал в другую отрасль. Поэтому можно сравнить прибыль с альтернативной нормой отдачи на капитал. Вторая часть прибыли предпринимателя - это сверхприбыль, или экономическая прибыль.

Сроки вложения денег в недвижимость выше, чем в другие активы. Недвижимость является капиталоемким товаром. Кроме того, недвижимость в некоторой степени является более рисковым товаром, так как деньги оказываются «замороженными» на длительный период времени.

Срок строительства определяется по СНиП 1.04.03-85.

Норма отдачи на инвестируемый капитал - 7,0% (ставка капитализации)

Прибыль предпринимателя составит (1,042-1)*100%=4,20%

Таблица 1.4

№	Показатели	Платежные периоды
		0	1	2	3	4	5	6	всего
1	Потребность в инвестициях (% от стоимости строительства)	7	9	17	23	23	19	2	100
2	Платежи в текущем периоде (1 х стр.1/100%)	0,07	0,09	0,17	0,23	0,23	0,19	0,02	1
3	Будущая стоимость инвестиционных платежей	0,070	0,161	0,333	0,568	0,806	1,008	1,042	1,042

Будущая стоимость инвестиционных платежей = платеж предыдущего периода * норма отдачи за период + платеж текущего периода

Оценка износа

Следующей процедурой затратного метода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и внешнему износу (влиянию внешних экономических воздействий). Ниже даны определения каждого типа износа, а также приведена оценка влияния типов износа на стоимость объекта.

Физический износ. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.

Расчёт физического износа выполнен в табличной форме методом разбивки. Устранимый физический износ определен на основании Правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р).

Неустранимый физический износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов здания, подразделяющихся на элементы с коротким и долгим сроком жизни. Элементы с коротким сроком жизни могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за срок службы здания. Поэтому их срок службы может не совпадать со сроком службы здания в целом. Элементы с долгим сроком жизни не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Таблица 1.5