- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
Номер сметы. Наименование работ и затрат |
Сметная стоимость, р. |
||
Строительных и монтажных работ |
Прочие затраты |
Всего |
|
Глава 1. Подготовка территории строительства |
|
|
|
Затраты не предусмотрены |
|
0,00 |
0,00 |
Итого по главе 1 |
|
0,00 |
0,00 |
Глава 2. Основные объекты строительства |
|
|
|
Торговое здание, пять этажей, материал стен-кирпич |
3982647,50 |
|
3982647,50 |
Итого по главе 2 |
3982647,50 |
|
3982647,50 |
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения |
|
|
|
Затраты не предусмотрены |
0,00 |
|
0,00 |
Итого по главе 3 |
0,00 |
|
0,00 |
Глава 4. Объекты энергетического хозяйства |
|
|
|
Затраты не предусмотрены |
0,00 |
|
0,00 |
Итого по главе 4 |
0,00 |
|
0,00 |
Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи |
|
|
|
Затраты не предусмотрены |
0,00 |
|
0,00 |
Итого по главе 5 |
0,00 |
|
0,00 |
Глава 6. Наружные сети |
|
|
|
Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11,8 % |
469952,41 |
|
469952,41 |
Итого по главе 6 |
469952,41 |
|
469952,41 |
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории |
|
|
|
Затраты не предусмотрены |
0,00 |
|
0,00 |
Итого по главе 7 |
0,00 |
|
0,00 |
Итого по главам 1-7 |
4452599,91 |
|
4452599,91 |
Глава 8. Временные здания и сооружения |
|
|
|
Временные здиния и сооружения (ГСН 81-05-01-2001, с.42) 1,8% |
80146,80 |
|
80146,80 |
Итого по главам 1-8 |
4532746,70 |
|
4532746,70 |
Глава 9. Прочие затраты |
|
|
|
Зимнее удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2,2%*0,9 (территор.коэфф.) |
|
89748,38 |
89748,38 |
Итого по главам 1-9 |
|
|
4622495,09 |
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия или авторский надзор |
|
|
|
Служба заказчика-застройщика 1,1% (Приказ № 26 от 15.02.05 ФАСиЖКХ) |
|
50847,45 |
50847,45 |
Итого по главам 1-10 |
|
|
4673342,53 |
Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор |
|
|
|
Затраты на пректно-сметные работы 5,2% Справ.ЦЦС |
|
243013,81 |
243013,81 |
Итого по главам 1-12 |
|
|
4916356,35 |
Непредвиденные затраты 2 % (МДС 81-1.99) |
|
98327,13 |
98327,13 |
Итого по сводному сметному расчету |
|
|
5014683,47 |
НДС 18% |
|
|
902643,03 |
Всего с НДС |
|
|
5917326,50 |
То же с учетом прибыли предпринимателя 4,18 % |
|
|
6164670,75 |
То же на 1 кв.м общей площади |
|
|
30593,90 |
Таблица 1.3