- •Введение
- •Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
- •1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
- •1.1 Объект оценки
- •Обобщения об объекте оценки
- •1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения
- •Методические основы проведения работ
- •1.3 Основные понятия и определения
- •1.4 Источники информации и полнота исследования
- •Процедура и этапы исследования
- •2. Анализ рынка недвижимости (торговых помещений)
- •Цена кв. М. На рынке недвижимости в Куйбышевском районе
- •3. Определение рыночной стоимости недвижимости
- •3.1 Описание оцениваемого объекта
- •Краткая характеристика объекта оценки
- •(В пределах квартала) Анализ прав собственности
- •Результаты визуального осмотра объекта
- •3.2 Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки
- •Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
- •Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства
- •Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога
- •Расчет полной восстановительной стоимости
- •Расчет прибыли предпринимателя
- •Оценка износа
- •Удельные веса конструктивных элементов
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
- •Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
- •Расчет устранимого физического износа на основе всн 53-86 р
- •Общий физический износ
- •Фактор функционального износа
- •Расчет стоимости земельного участка.
- •Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
- •Оценка стоимости зу методом выделения
- •3.3.2 Сравнительный подход
- •Объекты-аналоги применяемые для расчета методом кра.
- •3.3.3 Доходный подход
- •Этапы процедуры оценки при данном подходе:
- •Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (пвд).
- •Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
- •Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
- •Расчет средней арендной платы за 1 кв.М и величины годового дохода
- •Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
- •Информация об оа, выставленных на продажу
- •Корректировка цен аналогов
- •Корректировка на местоположение
- •Корректировка на окружающую застройку
- •Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
- •3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект
- •Обоснование весовых коэффициентов
- •Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Московский государственный университет Природооубостройства
Кафедра «Экономика природообустройства»
Курсовой проект по дисциплине
«Оценка собственности»
на тему
Оценка рыночной стоимости торгового помещения
Выполнила: студентка
СФ 418 гр. Петухова Н. А.
Проверил: Волков Н.В.
Москва 2013
Содержание
Введение…………………………………………………………………………...3
1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения………………………………………………………………4
1.1 Объект оценки……………………………………………………………………………...4
1.2 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости торгового помещения……………...7
1.3 Основные понятия и определения…………………………………………...9
1.4 Источники информации и полнота исследования…………………………10
2. Анализ рынка недвижимости………………………………………………...11
3. Определение рыночной стоимости недвижимости…………………………13
3.1 Описание оцениваемого объекта…………………………………………...13
3.2 Анализ наилучшего использования………………………………………...15
3.3 Расчет рыночной стоимости имущества…………………………………...16
3.3.1 Затратный подход к оценке……………………………………………….17
3.3.2 Сравнительный подход……………………………………………………29
3.3.3 Доходный подход………………………………………………………….30
3.3.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объекта…………………………………………………...40
Заключение………………………………………………………………………41
Список литературы………………………………………………………………42
Введение
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:
- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
- срок экспозиции объекта оценки.
Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности.
На основании договора №1 от 10.11.2010 года ООО «Оценка-Регион» (далее «Оценщик») провела оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (жилое помещение), расположенного по адресу г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28 (этаж 1 из 5), площадью 201,50 кв. м. (далее «Объект оценки»).
Объектом исследования является торговое помещение, находящееся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново-Молодежный переулок, д.28.
Предметом исследования работы выступает стоимость объекта оценки.
Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи оценки:
Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;
Сбор, систематизация, обработка и анализ информации;
Определение факторов, влияющих на рынок недвижимости;
Применение подходов и методов к оценке объекта оценки;
Согласование результатов оценки;
Оформление результатов в отчёт об оценке объекта оценки.
Работа по оценке была проведена в соответствии с вышеназванным договором, в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном законе от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-распорядительными актами, а также обычаями делового оборота.
1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения
1.1 Объект оценки
1 |
Основание для проведения оценки объекта оценки (ст. 135-ФЗ) |
Договор А17/10 от 10 ноября 2010 года |
|
2 |
Содержание задания на проведение оценки (требования договора, иного основания на проведение оценки) в. т.ч. |
Определение рыночной стоимости права аренды 1 кв.м. нежилого помещения на 1 этаже, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново - Молодежный переулок, д.28. |
|
2.1 |
Вид объекта оценки (ст. 5 ФЗ-135, тип, краткое описание); адрес, место нахождения объекта оценки |
Нежилое помещение на 1 этаже, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28. |
|
2.2 |
Сведения о собственнике недвижимого имущества |
Объект права |
Земельный участок |
|
Наименование |
Ком. 1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м |
Нет данных |
|
Субъект права |
Российская Федерация |
|
|
Вид права |
Собственность |
|
|
Адрес |
г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново-Молодежный переулок, д. 28 |
|
|
Правоустанавливающие документы |
Нет данных |
Нет данных |
|
Правоудостоверяющие документы |
Нет данных |
Нет данных |
|
Балансодержатель |
ФГУ "Кряжская КЭЧ района" |
Нет данных |
|
Вид права |
Оперативное управление |
Нет данных |
|
Остаточная балансовая стоимость всего здания |
Нет данных |
|
2.3 |
Текущее использование недвижимого имущества |
На данный момент помещение используется для размещения торговых помещений. |
|
2.4 |
Рекомендации оценщика по наиболее эффективному использованию |
Использование помещений в качестве торговых или предприятий сервиса. |
|
2.5 |
Заказчик оценки объекта оценки |
ФГУ "Кряжская КЭЧ района" г. Самара 443000, г. Самара, Долотный пер, д.26 т. 330-23-19,ф.330-17-62 БИК 043601001 ИНН 6314008354/КПП 631401001 Отделение по Куйбышевскому району г. Самара УФК по Самарской области (4208 ФГУ "Кряжская КЭЧ района" л/с 03421617900) |
|
2.6 |
Объем оцениваемых прав на недвижимое имущество |
Назначением оценки в настоящем отчете является определение рыночной стоимости прав собственности. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом. |
|
2.7 |
Цели и задачи проведения оценки |
Определение рыночной стоимости 1 кв.м. нежилого помещения на 1 этаже, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново-молодежный переулок, д.28. |
|
2.8 |
Вид определяемой стоимости |
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. |
|
2.9 |
Дата оценки |
10.11.2010г. |
|
|
Оценщик объекта оценки, наименование саморегулируемой организации, ее адрес |
Величко Виталий Леонидович (действительный член НП "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ") Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков регистрационный № 2077-08 от 15 августа 2008 г. (место нахождения: 115184, г. Москва, Климентовский пер., д. 1/18) |
|
|
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика |
Полис страхования профессиональной ответственности оценщиков (стpaxoвая компания ОАО «АльфаСтрахование») № 65005/776/00022/9 срок действия с 19 августа 2009 г. по 19 августа 2010 г. |
|
2.10 |
Наименование юридического лица, сотрудником которого является оценщик |
ООО «Оценка -Регион» |
|
|
Юридический адрес и банковские реквизиты |
443099, г. Самара, ул.Куйбышева, д.48 Р/с 40702810800020001183 в ОАО КБ «Солидарность» г. Самара, к/с 30101810800000000706, БИК 043601706, ИНН 6317071932, КПП 631701001, 1076317006457 |
|
|
Адрес местонахождения |
443041, г. Самара, ул. Л.Толстого, д. 123 |
|