55. Особенности формирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости сформировался на основе приватизации государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости.

Недвижимость в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними" включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы предприятия как имущественные комплексы.

Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные) или комиссии, строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них. Разницу между этими рынками можно увидеть при реализации нового и старого жилья.

В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности, рынок земельных участков.

К рынку недвижимости следует отнести залоговые операции с объектами недвижимости, а также их реализацию при объявлении банкротства предприятий, а также арендные отношения, возникающие при сдаче объектов недвижимости в аренду. Например, в г. Санкт-Петербурге на рынке недвижимости главное место занимает рынок жилья, реализация (купля-продажа) и сдача в аренду нежилых помещений, которых насчитывается свыше 49 тыс. Центральное место занимает создание офисов фирм, магазинов, складов, кафе и клубов-ресторанов и производственных объектов.

По регионам РФ рынок недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. При проведении сделок на рынке недвижимости должна быть проведена денежная оценка объекта недвижимости и определена его первоначальная рыночная стоимость.

В соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ" (№ 139-ФЗ от 29 июня 1998 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Закон об оценочной деятельности четко определяет те виды сделок с объектами недвижимости, при которых обязательно должна быть проведена их оценка (приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, переуступка долговых обязательств, национализация имущества, ипотечное кредитование, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при определении налогооблагаемой базы объекта недвижимости и др.).

Оценка объектов недвижимости должна проводиться независимыми оценщиками, имеющими право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законом "Об оценочной деятельности". Оценка объектов недвижимости осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа продаж. На основе оценки объекта недвижимости составляется отчет, в котором должны быть отражены: дата составления отчета и его порядковый номер, основание для проведения отчета, юридический адрес оценщика и номер его лицензии на осуществление деятельности, точное описание объекта оценки, подробное описание стандартов, использовавшихся при оценке, и итоговый результат оценки - его возможная рыночная стоимость. Отчет подписывается оценщиком, который несет ответственность за сделанную им оценку.