54. Оценка объектов недвижимости в условиях рыночной экономики

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхность, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящиеся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли соб-ти в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

• Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся н данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

При проведении сделок на рынке недвижимости должна быть проведена денежная оценка объекта недвижимости и определена его первоначальная рыночная стоимость.

В соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ" (№ 139-ФЗ от 29 июня 1998 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Закон об оценочной деятельности четко определяет те виды сделок с объектами недвижимости, при которых обязательно должна быть проведена их оценка (приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, переуступка долговых обязательств, национализация имущества, ипотечное кредитование, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при определении налогооблагаемой базы объекта недвижимости и др.).

Оценка объектов недвижимости должна проводиться независимыми оценщиками, имеющими право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законом "Об оценочной деятельности". Оценка объектов недвижимости осуществляется затратным, рыночным и сравнительным подходами. На основе оценки объекта недвижимости составляется отчет, в котором должны быть отражены: дата составления отчета и его порядковый номер, основание для проведения отчета, юридический адрес оценщика и свидетельство члена СРОО, точное описание объекта оценки, подробное описание стандартов, использовавшихся при оценке, и итоговый результат оценки - его возможная рыночная стоимость. Отчет подписывается оценщиком, который несет ответственность за сделанную им оценку.

Оценка недвижимого имущества необходима при: Операциях купли-продажи или сдаче в аренду; Акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; Привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; Кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; Страховании объектов недвижимости; Кредитовании под залог объектов недвижимости; Внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; Ликвидации объектов недвижимости; Исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров; Др. операциях, связанных с реализацией им-ных прав на объекты недвижимости.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.