3. Частные стратегии развития жилищной сферы города

При разработке отдельных направлений развития жилищной сферы городов (частных стратегий) должны учитываться, прежде всего, требования действующих федеральных программ, имеющих обязательную силу в целом по стране, как, например, федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. и входящие в ее со­став подпрограммы.

На федеральном уровне в нашей стране также принят нацио­нальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам Рос­сии», включающий четыре стратегических направления:

1. Повышение доступности жилья.

2. Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

3. Увеличение объемов жилищного строительства и модерни­зация объектов коммунальной инфраструктуры.

4. Выполнение государственных обязательств по предостав­лению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством.

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки рас­ширения спроса и предложения на рынке жилья. Механизмами реа­лизации проекта являются федеральная целевая программа «Жи­лище» на 2002—2010 гг. и входящие в ее состав подпрограммы.

Направление «Повышение доступности жилья» предусмат­ривает улучшение жилищных условий молодых семей и включает следующие основные мероприятия:

- предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотеч­ного кредита на приобретение жилья или строительство индивиду­ального жилья в размере 10% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного ре­бенка и более в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем моло­дых семей». Дополнительно субъекты, участвующие в подпро­грамме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;

— развитие системы страхования ипотечных жилищных креди­тов с целью снижения первоначального взноса при получении ипо­течных жилищных кредитов.

Направление «Увеличение объемов ипотечного жилищного Щ>едитования» включает увеличение объемов ежегодно выдавае­мых ипотечных жилищных кредитов, постепенное снижение ставки по ипотечным кредитам. Его основные мероприятия.

-развитие унифицированной системы рефинансирования ипо­течных жилищных кредитов, включая предоставление OAU «Ате - ство по ипотечному жилищному кредитованию» государственны гарантий Российской Федерации, а также увеличение уставного ка­питала Агентства;

• реализация комплекса мер по формированию инфраструкту­ры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотеч­ных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.

По направлению «Увеличение объемов жилищного строи­тельства и модернизация объектов коммунальной инфра­структуры» предусматривается увеличение общего годового объ­ема ввода жилья за счет мероприятий проекта, а также увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе и снижение из­носа коммунальной инфраструктуры. Основные мероприятия:

• в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительст­ва» предоставление по Программе государственных внутренних за­имствований Российской Федерации государственных гарантий по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной ин­фраструктурой под жилищное строительство и выделение дополни­тельных финансовых ресурсов на субсидирование процентных ста­вок заемщикам по привлеченным кредитам;

• реализация комплекса мероприятий по сокращению админи­стративных барьеров, развитию рыночной инфраструктуры, градо­строительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищ­ного строительства;

-в рамках подпрограммы «Модернизация объектов комму­нальной инфраструктуры» субъекты РФ, удовлетворяющие требо­ваниям по развитию рыночных отношений в жилищно-комму­нальном секторе, получат государственную поддержку на модерни­зацию коммунальной инфраструктуры.

Направление «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установлен­ным федеральным законодательством» предполагает улучшение жилищных условий отдельных категорий населения, включая ве­теранов и инвалидов. К нему относятся следующие основные ме­роприятия:

-реализацию подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установ­ленных федеральным законодательством» с целью предоставления субсидий гражданам России в форме государственных жилищных сертификатов;

- реализацию проекта по улучшению жилищных условий ве­теранов и инвалидов из федерального бюджета через Федеральный фонд компенсаций.

Безусловно, стратегический план развития жилищной сферы конкретного города должен опираться на аналогичные федераль­ные и региональные документы, но при этом содержать конкретные программные мероприятия применительно к местным условиям, исходя из существующего положения дел.

Тем не менее комплексное решение проблемы перехода к ус­тойчивому функционированию и развитию жилищной сферы горо­да, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, предполагает разработку и реализацию частных стратегий развития жилищной сферы как ми­нимум по трем основным направлениям.

1. Развитие жилищного сектора экономики и повышение уров­ня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных инсти­тутов рынка жилья.

2. Приведение существующего жилищного фонда я комму­нальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.

3. Обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

1, Жилищное строительство.

На рынке жилищного строительства в городах функционирует множество субъектов, имеющих собственные интересы и сложную схему экономико-правового взаимодействия. Так как большую часть жилищного строительства выполняют частные субъекты рынка, имеющие свои собственные интересы, то задача городских органов власти и управления — создать благоприятные условия для привле чения инвестиций в жилищное строительство.

В рамках данного направления прежде всего яео холимо формирование под жилищное строительство земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, а также разра отка Правил землепользования и застройки, содержащих информацию о разрешенных видах использования земельных участков, стандартах и параметрах застройки. Утвержденные Правила землепользования и застройки в городах будут снижать административные барьеры и способствовать развитию конкуренции в жилищном строительстве через внедрение прозрачных конкурсных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Практическая реализация стратегии, нацеленной на увеличе­ние объемов нового жилищного строительства, предполагает опре­деленный уровень доходов большинства населения. Однако, по данным Росстата, в 2004 г. 17,8% населения страны имело средне­душевые доходы ниже прожиточного минимума. По данным бюд­жетных обследований, их численность еще выше - 40,4% домохо­зяйств (в 4 квартале 2003 г.). Для этой категории населения вопрос о покупке жилья в любой форме заведомо относится к категории абстрактной, а не реально возможной.

Средняя цена 1 м² общей площади жилья по стране (20 810 руб. на первичном и 17 931 руб. на вторичном рынке в 2004 г.) была на­много выше средней заработной платы (6 740 руб.), в то время как в развитых странах (даже в мегаполисах) стоимость метра жилья не превышала размера средней заработной платы. Цены как на пер­вичном, так и на вторичном рынке жилья в России росли быстрее реальных доходов населения. Особенно острая ситуация возникла в 2006 г., когда цены на жилищное строительство в большинстве го­родов, особенно крупных, подскочили во много раз.

Всероссийским центром уровня жизни (ВЦУЖ) в 2004 г. было проведено исследование положения населения с точки зрения до­ходов и жилищной обеспеченности. В результате исследования вы­явлена следующая структура населения нашей страны:

• неимущие (с доходами ниже прожиточного минимума (ПМ) и имеющие плохие жилищные условия) - 4,3%;

• бедные по доходам (с доходами ниже ПМ, но имеющие средний и высокий уровень обеспеченности жилищем) - 16,2%;

• малоимущие (с доходами выше указанного ПМ, но ниже восстановительного потребительского бюджета (ВПБ) и имеющие плохие жилищные условия) - 36,0%;

• нижний слой среднего класса (с доходами выше ВПБ, но ниже 15 тыс. руб. на человека; жилая площадь превышает социаль­ную норму и благоустроена) - 33%;

• средний класс (среднедушевые доходы от 15 до 30 тыс. руб. в месяц, имеют движимое и недвижимое имущество, существенные сбережения, комфортабельный отдых с лечением) - 9%;

Стпоительство нового жилья в разных городах страны осуід

держка в улучшении

города необходимо предусмотреть снег

ПИЮ Путей И способо" ""«лЛпятміИЯ го ствии с уровнем дохе

жилищные условия.

числе и через развитие ипотечного ние ипотечного кредитования позв

тежеспособный спрос населения и вание коммерческого жилищного яичных источников финансировав

стоимости оставляемого жилья,

сбережения, рассрочка или ипотечш слоям горожан постепенно улучшать

• высший слой среднего класса (состоятельные люди с дохо­дами от 1 ООО долл. на человека в месяц, в Москве - от I 500 до 2 500 долл.) - 1,3%;