2. Стратегический подход к развитию жилищной сферы города

Под стратегией развития жилищной сферы понимается мето­дически обоснованное планирование качественных и количествен­ных положительных изменений жилищных условий населения, ос­нованное на предвидении изменений внутренней и внешней среды, и долгосрочных прогнозах, обеспечивающих единое направление движения.

Алгоритм разработки и реализации стратегии развития жи­лищной сферы города представлен на рисунке.

На первом — аналитическом — этапе разработки стратегии вы­полняется ретроспективный анализ закономерностей развития жи­лищной сферы в городе, выявляются причинно-следственные связи и определяются ключевые проблемы, обусловливающие необходи­мость проведения преобразований. На этом этапе необходимо про­анализировать состав, структуру и уровень благоустройства жи­лищного фонда города. При этом определяется не только размер жилищного фонда, но и его распределение по принадлежности, формам собственности, уровню капитальности, срокам постройки, техническому состоянию и другим характеристикам. Рассматрива­ется обеспеченность жильем населения города в целом и отдельных его категорий с учетом их социально-экономического положения. Данный анализ проводится одновременно с анализом общей эко­номической ситуации в стране, регионе и конкретном городе.

Как известно, проблемы в жилищной сфере имеют как объек­тивную, так и субъективную природу. Объективные трудности прежде всего связаны с низким в целом стартовым уровнем разви­тия жилищного хозяйства, неудовлетворительным состоянием жи­лищного фонда во многих городах страны, наличием громоздкой и

неэффективной системы управления жилищным хозяйством горо­да. В настоящее время многие жилые объекты и связанная с ними коммунальная инфраструктура находятся в кризисном состоянии, имеют низкий уровень эксплуатационной надежности, что порож­дает системные проблемы города.

Аналитический

этап

Анализ сложившихся условий и достигнутого уровня развития жилищной сферы города

Выявление внешних и внутренних факторов развития жилищной сферы города

Выявление проблем и оценка стартовых условий развития жилищной сферы города

Стратегический

выбор

Определение целей развития жилищной сферы города

Оценка и обоснование основных направлений стратегии развития жилищной сферы города

Разработка конкрегных мероприятий для реализации стратегии

Организация реализации стратегии развития жилишной сферы города

Осуществление мониторинга, контроля и оценка результатов реализации стратегии

Внесение изменений и дополнений в стратегию развития жилищной сферы города

Рис. 8.1. Алгоритм разработки и реализации стратегии развития жилищной сферы города

Субъективные причины возникающих проблем во многом обусловлены нежеланием или неумением ряда руководителей про­водить радикальные преобразования в данной сфере и формировать принципиально новую систему управления, адекватную действую­щим условиям хозяйствования. Это приводит к неполноте и неэф­фективности принимаемых управленческих решений в жилищной сфере, которая представляет собой сферу с наименее урегулиро­ванным характером отношений и во многом неудовлетворительным состоящем правовой базы.

Направления развития жилищной сферы можно условно сіруп- пировать в четыре относительно самостоятельных направления:

• увеличение объемов жилищного фонда через новое строи­тельство, повышение доступности приобретения жилья для основ­ной части населения;

• увеличение продолжительности жизненного цикла постро­енного жилищного фонда с обеспечением соответствия его совре­менным стандартам проживания;

• осуществление качественной эксплуатации и содержания жилищного фонда через развитие конкурентной среды в сфере об­служивания жилищного фонда;

• обеспечение социальной защиты и надлежащих жилищных условий для отдельных категорий граждан.

Итогом аналитического этапа должна быть оценка стартовых условий развития жилищной сферы конкретного города и предпо­сылок социально-экономических преобразований и технической политики в данной сфере.

На втором этапе - этапе стратегического выбора - прежде всего формируется главная цель (миссия) и разрабатываются цели развития жилищной сферы.

Иногда цель развития жилищной сферы трактуется слишком широко — «повышение качества жизни», в других случаях — слиш­ком узко — «перевод жилищной сферы на безубыточный режим

функционирования».

Правильнее определить, что важнейшей стратегической целью развития жилищной сферы является повышение качества жизни на­селения путем улучшения жилищных условий, повышения сохран­ности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального об­служивания населения в соответствии с действующими стандарта­ми качества.

Иными словами, главной целью развития жилищной сферы города является создание необходимых условий для реализации гражданами их конституционного права на жилшце, которое обес­печивается с учетом уровня их дохода, а также с помощью обяза­тельств государства в отношении отдельных категорий граждан.

Исходя из базовой цели формируются целевые ориентиры развития жилищной сферы города:

• повышение уровня жилищной обеспеченности населения;

• улучшение технического состояния и содержания жилищно­го фонда;

• обеспечение социальной поддержки отдельных групп насе­ления в процессе проведения жилищной реформы;

• оптимизация расходов городского бюджета на содержание жилищной сферы;

• другие целевые ориентиры.

Целевые показатели необходимо выразить количественными значениями.

В целях научного и квалифицированного подхода к разработ­ке стратегии развития жилищной сферы необходимо соблюдение ряда принципов:

• целенаправленность означает четкую проработку целевого блока жилищной реформы, включая формулировку базовой цели, целевых установок, определение перечня целевых показателей с их количественными параметрами и сроками реализации;

• системность характеризуется рассмотрением намечаемых и реализуемых мероприятий во взаимосвязи друг с другом, посколь­ку проведение отдельных мер может не только не привести к же­лаемым результатам, но иметь негативные последствия;

• комплексность предполагает принятие управленческих ре­шений по реформированию жилищной сферы с учетом всех важ­нейших факторов, которые оказывают решающее влияние на их проведение (экономических, социальных, политических, экологи­ческих и др.);

• социальная ориентация предполагает создание необходимых условий для реализации всеми категориями населения города их конституционного права на жилище;

• эффективность означает минимизацию затрат и максими­зацию экономических и социальных результатов при реализации стратегии развития жилищной сферы.

Достижение намеченных целей возможно через реализацию комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по следующим основным направлениям:

• развитие жилищного строительства;

• совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

• развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;

• исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законода­тельством, и нормативное правовое обеспечение организации пре­доставления гражданам жилых помещений социального использо­вания.

Выделение основных направлений развития жилищной сферы определяется положением дел в конкретном городе и оценкой стар­товых условий его развития. Для оценки перспектив развития жи­лищной сферы используется метод сценариев, описывающих воз­можные варианты развития при различных сочетаниях определен­ных условий.

Прогнозирование развития жилищного комплекса проводится на основе достигнутого уровня жилищной обеспеченности в базис­ном периоде, действующих нормативов, принятых ориентиров и потенциальных возможностей ресурсного обеспечения. В связи с наличием нестабильных факторов развития прогнозы целесообраз­но разрабатывать в нескольких вариантах, отличающихся возмож­ностью привлечения бюджетных средств и нецентрализованного

финансирования.

На этапе стратегического выбора также обосновываются ос­новные направления и первоочередные мероприятия по содержа­нию и развитию жилищного комплекса города, а также рассматри­ваются меры по организационно-методическому, правовому, фи­нансовому, информационному, кадровому и социально-психологи­ческому обеспечению.

На третьем этапе - этапе реализации стратегии - осуществ­ляется мониторинг и контроль достигнутых показателей, а также проводится оценка результатов, полученных в процессе реализации целевых программ развития жилищной сферы. Отметим, что мони­торинг представляет собой целостную систему непрерывного на­блюдения, анализа и прогнозирования процессов, происходящих в жилищной сфере.

Для оценки социально-экономической эффективности меха­низма реализации стратегии развития жилищной сферы использу­ется система индикаторов, которые могут включать не только ко­личественные показатели, но и качественные характеристики.

В качестве целевых индикаторов используется несколько групп показателей.

1. Комплексные индикаторы:

• уровень обеспеченности населения жильем, м²/чел.;

• коэффициент доступности жилья, определяемый как соот­ношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, лет.

2. Индикаторы, характеризующие развитие ипотечного жи­лищного кредитования населения и рынка жилья:

• доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соот­ветствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, %;

• объем выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов, млрд руб.;

• количество молодых семей, улучшивших жилищные усло­вия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, тыс. семей.

3. Индикаторы, характеризующие развитие жилищного строи­тельства:

• годовой объем ввода жилья, млн м²;

• доля финансирования жилищного строительства за счет кре­дитных средств, предоставленных застройщику, %,

4. Индикаторы, характеризующие состояние и работу жилищ­но-коммунального комплекса:

• уровень износа коммунальной инфраструктуры, %;

• доля частных инвестиций в общем объеме инвестиций в мо­дернизацию коммунальной инфраструктуры, %;

•доля частных компаний, управляющих объектами комму­нальной инфраструктуры на основе концессионных соглашений и других договоров, от общего количества всех организаций комму­нального комплекса, %;

• доля многоквартирных домов, управляемых профессиональ­ными управляющими организациями, %;

• объем просроченной кредиторской задолженности предпри­ятий жилищно-коммунального хозяйства, млрд руб.;

•доля муниципальных образований, завершивших перевод субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежные выплаты на персонифицированные социальные счета граждан, %;

• доля семей, получающих субсидии на оплату жилого поме­щения и коммунальных услуг, %.

5, Индикаторы, характеризующие исполнение государствен­ных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, ус­тановленных федеральным законодательством, и предоставление жилых помещений социального использования:

• количество граждан, относящихся к категориям, установ­ленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия, тыс. семей;

• среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования, лет.

Система индикаторов не только обеспечивает мониторинг ди­намики изменений в жилищной сфере, но и используется для уточ­нения или корректировки поставленных задач и проводимых меро­приятий.

Реализация стратегии развития жилищной сферы предусмат­ривает участие федеральных и региональных органов исполнитель­ной власти и органов местного самоуправления, бизнес-структур, общественных объединений населения и т. д.

Следует учитывать, что на федеральном уровне осуществля­ется:

• формирование нормативной правовой и методологической

базы;

• реализация программ и подпрограмм совместно с суоъекта ми Российской Федерации и органами меегного самоуправления,

• предоставление за счет средств федерального бюджета суб­сидий для обеспечения жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

• содействие осуществлению демонстрационных проектов выполнения мероприятий программы.

На уровне субъектов Российской Федерации осуществляется:

• развитие нормативной правовой базы, связанной с реализаци­ей федерального законодательства на соответствующей территории;

• разработка и реализация региональных программ и меро­приятий с учетом региональных особенностей и передового опыта.

На уровне органов местного самоуправления осуществляется:

• разработка и реализация муниципальных программ;

• проведение мероприятий с учетом местных особенностей и передового опыта.

Таким образом, стратегический подход к управлению жилищ­ной сферой - как на общегосударственном и региональном уров­нях, так и на уровне города - является важнейшей насущной необ­ходимостью для обеспечения достойными жилищными условиями всего населения страны.