1. Экономические:

   • Уровень и динамика доходов населения;

   • Дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

   • Уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

   • Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

   • Состояние альтернативных и смежных рынков;

   • Цены на рынке недвижимости;

   • Уровень арендной платы;

   • Стоимость строительства;

   • Цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные:

   • Уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастная структура;

   • Уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

   • Уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

   • Уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

   • Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

   • Зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

   • Правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры передачи прав, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

   • Правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

4. Условия окружающей среды:

   • Уровень развития инфраструктуры;

   • Обеспеченность транспортными сетями;

   • Экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.

3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

Предпринимательство - способность превращать

чужие потребности в собственные доходы.

М.Сергеев

Рынок недвижимости делится на товарные сектора, их всего три:

- товар в виде конкретных объектов недвижимости,

- работы, т.е. строительство, реконструкция;

- услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х годов, когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости.

Ведущее место на рынке заняли сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости современной России, что сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности:

1. Риэлторская деятельность рынке недвижимости (рассмотрена ниже и в Модуле 1)

2. Управление недвижимостью

3. Девелоперская деятельность рынке недвижимости

3.1. Риэлторская деятельность на рынке недвижимости

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы.

Риэлторская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами.

Риэлторская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для России, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х годов объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлторы.

Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но в интересах и за счет заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлторских услуг существуют приемы и методы.

Технология оказания риэлторских услуг может сводиться к следующим основным этапам (более развернуто см. Модуль 2 «Этапы сделки»):

1. Получение заявки по услуге.

   1. Изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных подробностей по объекту недвижимости;

   2. Формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги.

   1. Конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

   2. Составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте (более развернуто см. Модуль 3 «Документооборот»).

   1. Сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

   2. Предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки.

   1. Формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

   2. Определение рисков, сопутствующих сделке;

   3. Ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставленными для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору.

   1. Проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

   2. Оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услуги;

   3. Оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлторской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом:

• Предложение фирмой набора услуг,

• Выбор услуги заказчиком,

• Заключение договора,

• Оказание услуги,

• Совершение сделки с недвижимостью,

• Оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик в свою очередь должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлторской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтора:

1. Риэлтор выступает в качестве АГЕНТА. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который она заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя, либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора (агента) обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости).

2. Риэлтор выступает в качестве ПОВЕРЕННОГО. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от своего имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве БРОКЕРА. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

   • Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

   • Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

   • Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

4. Риэлтор выступает в качестве ДИЛЕРА. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен с целью последующей продажи).

5. Риэлтор выступает в качестве ПОСРЕДНИКА. Посредническая деятельность риэлтора - деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной сделки.

6. ТОРГОВАЯ деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

   • Предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

   • Предоставляет консультационные услуги по оформлению документов;

   • Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлторской фирмы по СОЗДАНИЮ НОВЫХ ОБЪЕКТОВ недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлторской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты риэлторской фирмы проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлторской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

1. Агентских договоров и договоров подряда,

2. Договора аренды с правом субаренды для клиентов,

3. Доверительного управления объектом недвижимости.

Риэлторы (брокеры, агенты) призваны выполнять следующие функции:

• снижение издержек при операциях с недвижимостью;

• повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;

• снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;

• "воссоединение" продавцов и покупателей;

• и на основе этого: обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Из этих функций, собственно, и вытекают основные требования к деятельности риэлтора /агента/, брокера.

Задача риэлтора /агента/, брокера состоит в том, чтобы помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблемы, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены, успешно пройти все этапы сделки, уберечься от возможных рисков и потерь.