2. Рынок недвижимости

Относительно того, что такое «рынок недвижимости» нет общего мнения.

Наиболее часто под рынком недвижимости понимается сфера оборота прав на недвижимость.

В общем, с таким определением можно согласиться, но оно нуждается в уточнении.

Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг.

Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки: труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие.

Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

• В ходе создания объектов недвижимости – между девелоперами, инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• В процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• В процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• Создание новых объектов недвижимости;

• Передачу прав на недвижимость (объект недвижимости);

• Установление равновесных цен на объекты недвижимости;

• Эксплуатацию (управление) объектами недвижимости;

• Распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

• Инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции с недвижимым имуществом:

• Со сменой собственника:

• Куплю-продажу объектов недвижимости;

• Наследование;

• Дарение;

• Мену;

• Обеспечение исполнения обязательств;

• С частичным или полным изменением состава собственников:

• Приватизацию;

• Национализацию;

• Изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

• Внесение в уставный капитал;

• Банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• Без смены собственника:

• Инвестирование в недвижимость;

• Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

• Управление, эксплуатация;

• Залог;

• Аренду;

• Передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

• Ренту;

• Пожизненное содержание с иждивением;

• Передачу в доверительное управление;

• Введение (снятие) сервитутов и иных обременений;

• Страхование (в том числе при кредитовании развития недвижимости).

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: ПЕРВИЧНЫЙ и ВТОРИЧНЫЙ рынок недвижимости.

Первичный рынок – экономическая ситуация когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику.

Вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)

Сейчас на рынке недвижимости в России обращаются как «первичные», так и «вторичные» объекты.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости: