Курс: Основы риэлторского бизнеса.

Этап 1. Основы агентской деятельности на рынке недвижимости.

Модуль : ВВЕДЕНИЕ

Модуль: ВВЕДЕНИЕ.

Основные блоки модуля:

1. Недвижимое имущество

2. Рынок недвижимости и две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости. Сегментация рынка недвижимости:

2.1. Рынок жилья;

2.2. Рынок коммерческой недвижимости;

2.3. Рынок земельных участков.

3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости:

1. Риэлторская деятельность на рынке недвижимости

1. Технология оказания риэлторских услуг. Основные этапы.

3.1.2. Типичная схема отношений между риэлторской фирмой и заказчиком.

3.1.3. Основные направления деятельности риэлтора (агента, брокера)

3.1.4. Основные функции риэлтора (агента, брокера), и основные требования к деятельности риэлтора (агента, брокера).

1. Недвижимое имущество

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало еще со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 году в Указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России. В начале 20-х годов XX века в нашей стране такое деление было признано буржуазным и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. До введения в действие первой части Гражданского Кодекса РФ вместо понятия недвижимость использовалось понятие «основные фонды». Но основные фонды – это более узкое понятие, только составная часть недвижимости, так как в нем не учитывается земля.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России.

Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется рядом обстоятельств. В частности, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Именно по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого носят отчасти и исторический характер, т.к. во все времена являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина. Недвижимость имеет большое значение и для налоговой политики. Т.к. скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом.

Недвижимое имущество – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. В целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Ст.130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно юридической теории земельный участок включает в себя не только земную поверхность, но и все что находится ПОД и НАД ней, т.е. он представляет собой многогранную пирамиду, вершина которой помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность и идут наверх до бесконечности.

Непосредственная связь с землей, как важнейший признак недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя ТРИ основных элемента: ЗЕМЛЯ (земельный участок), УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ (улучшения) земли и ПРИНАДЛЕЖНОСТИ недвижимого имущества.

Первой составной частью любого объекта недвижимости и его естественной основой является ЗЕМЛЯ.

Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды – соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и пр.

Месторасположение недвижимости – главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры как цена, ликвидность, доходность недвижимости.

Вторая составляющая недвижимости - УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ (улучшения) земли.

Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Внесение улучшений – чрезвычайно важный фактор, прямо влияющий на природу недвижимости.

Третья составляющая недвижимости – ПРИНАДЛЕЖНОСТИ.

Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью. Наличие или отсутствие принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости.

Имея в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., которые и формируют любой объект недвижимости, он обладает такими физическими характеристиками, как:

• Стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);

• Уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);

• Долговечность (длительный срок службы) и длительность создания объектов (сроки строительства);

• Сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов).

Эти физические характеристики и позволяют отличать объекты недвижимости как между собой, так и от движимых вещей.