1.2. Сделки с недвижимым имуществом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Существует определенная классификация сделок по различным признакам. (Подробнее об этом см. Гражданское право. Ч. 1 Под ред. Ю.К.Толстого, А.П. Сергеева. СПб, 1996. С. 194-198.).

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.

Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (п.1.ст.154 ГК РФ).

Например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом.

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- или многосторонними. Такие сделки называются договорами.

Договора могут быть возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, есть ли встречное предоставление за исполнения обязанностей по договору.

Сделки могут быть срочными и бессрочными.

Для того чтобы сделка имела законную силу, она должна быть действительной.

Условия действительности сделок:

1. действительной признается сделка, содержание которой не противоречит законам и другим нормативным актам;

2. участниками сделки могут быть только дееспособные граждане или юридические лица, зарегистрированные в установленном законом порядке;

О дееспособности граждан и юридических лиц подробнее смотрите главу 3 и главу 4 Гражданского Кодекса РФ.

3. волеизъявление лиц, участвующих в сделке, должно соответствовать их действительной воле;

- изъявление воли не должно сопровождаться двусмысленными и неточными понятиями;

- воля лица, совершающего сделку, должна быть свободной от насилия, зависимости и иных форм давления (морального или физического) в виде шантажа, угроз или принуждения;

- сделка не должна совершаться под влиянием обмана, т.е. намеренного введения в заблуждение одной стороны в сделке другой стороной либо лицом, в интересах которого совершается сделка;

4. сделка должна быть составлена по форме, предусмотренной законом.

О форме сделки подробнее смотрите главу 9 Гражданского Кодекса РФ.

Недействительность сделок.

При несоблюдении хотя бы одного из указанных условий сделка может быть признана недействительной.

Так статья 168 ГК устанавливает общее правило о недействительности сделки, противоречащей закону или иным правовым актам. Это правило применяется ко всем сделкам, не соответствующим требованиям закона или иных правовых актов, за исключением случаев, для которых ГК устанавливает специальные правила (п.1 ст.162, ст.169 ГК и др.)

Сделка, для признания недействительности которой требуется решение суда, называется оспоримой. Сделка, недействительность которой признается во внесудебном порядке, называется ничтожной.

Сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признается мнимой. Сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, признается притворной.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Например, залог квартиры, оформленный договором купли-продажи является притворным.

Все мнимые и притворные сделки признаются ничтожными.

Форма сделки – это способ выражения воли субъектов сделки.

Форма сделок бывает устной и письменной. В свою очередь, письменная форма бывает простой и нотариальной.

Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме - простой или нотариальной, путем составления одного документа, подписываемого сторонами сделки.

Законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облеченной в требуемую законом форму, а следовательно, и совершенной.