2.5. Сделки по передаче жилых помещений в пользование

Жилищный кодекс РФ. Глава 2.

Статья 15.

п.2: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

п. 3: Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Статья 16.

Виды жилых помещений

п. 1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

п. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

п. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

п. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В настоящее время отношения по возмездному владению и/или пользованию жилыми помещениями могут быть опосредованы тремя разновидностями договоров:

-договором социального найма жилого помещения,

-договором найма жилого помещения (коммерческий наем),

-договором аренды жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере).

Социальный наем.

Отношения по пользованию жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, состав которого определен в ст. 12 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», опосредуются договором социального найма. Он заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в указанное в нем жилое помещение. Сторонами договора социального найма выступают наниматель – гражданин, на имя которого выдан ордер и жилищно-эксплуатационная организация (например, в Санкт-Петербурге, Районное Жилищное Агентство, действующее от имени Санкт-Петербурга).

Жилое помещение, предоставляемое гражданину в порядке улучшения жилищных условий по договору социального найма помимо общего для всех видов найма жилых помещений требования пригодности для постоянного проживания должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 Жилищного Кодекса РСФСР).

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения определяются жилищным законодательством. Нормы Гражданского Кодекса РФ (гл. 35) применяются к социальному найму в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, а также в случаях прямо указанных в Гражданском Кодексе РФ (статьи 674, 675, 678, 680, 681 п. 1-3 ст. 685).

В соответствии со ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Одной из предпосылок предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий, которая оценивается, исходя из законодательно установленных оснований (ст. 28 Жилищного Кодекса РСФСР). Учет граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, производится в соответствии с Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 г. № 335 (в ред. От 28.02.1996г.).

Коммерческий наем.

Найм помещения на коммерческой основе – новое для современного российского правопорядка явление. Будучи разновидностью договорного владения и пользования чужим жилым помещением, данная форма не диктует особых требований к нанимателю в отличие от социального найма, кроме, пожалуй, одного – нанимателем должно быть физическое лицо.

В отношениях коммерческого найма участвуют две стороны: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) и наниматель. Основанием возникновения отношения по коммерческому найму будет являться волеизъявление сторон. Оформляются отношения по коммерческому найму договором найма жилого помещения, который заключается в письменной форме. Нарушение письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но не влечет недействительности договора. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированные жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Помимо качественных характеристик, на что указывалось выше, объект договора найма в отличие от объекта договора социального найма не ограничен по площади жилого помещения. Если по социальному найму жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади на одного человека (ст. 40 Жилищного Кодекса РСФСР, ст. 14 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»), то по найму на коммерческой основе подобных ограничений не существует. Разумеется, минимальный размер жилого помещения предоставляемого в наем должен давать возможность постоянного проживания в нем и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Договор найма жилого помещения возмездный, и являясь проявлением рыночных отношений в жилищной сфере, предполагает, что размер платы, вносимой нанимателем за жилое помещение определяется по соглашению сторон. В этом проявляется еще одно из отличий коммерческого найма от социального, ибо последний предполагает не только регламентацию в административном порядке основных параметров платежей за жилье, но и предоставление нанимателю при определенных условиях компенсаций, обеспечивающих оплату жилья в пределах его социальной нормы. В отличие от бессрочного характера договора социального найма, договор найма на коммерческой основе носит срочный характер. В ст. 683 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено два вида сроков, на которые данный договор может быть заключен: долгосрочный договор заключается на срок до пяти лет, краткосрочный – на срок до одного года.

Круг лиц, которые могут пользоваться жилой площадью совместно с нанимателем по договору найма на коммерческой основе, не совпадает с кругом лиц, пользующихся жильем по договору социального найма. В жилищном законодательстве употребляется термин «члены семьи нанимателя» в то время как в Гражданском Кодексе РФ, регулирующим отношения по коммерческому найму, используется понятие «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем» (ст. 677 Гражданского Кодекса РФ). Для признания последних не требуется признака совместного с нанимателем ведения общего хозяйства, что характерно, например, для признания членом семьи нанимателя его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц (ч. 2 ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР).

Важное практическое значение имеют основания для вселения граждан в жилое помещение, предоставляемое в коммерческий наем. В отличие от социального найма, предусматривающего достаточно либеральные правила вселения на правах члена семьи нанимателя (требуется лишь письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, кроме вселения к родителям их несовершеннолетних детей), вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть осуществлено лишь с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении (ст. 679 Гражданского Кодекса РФ). Кроме того, вселение новых постоянных пользователей жилым помещением, предоставленным в наем, допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. метров), кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Для договора социального найма соблюдения нормы жилой площади при вселении и признании лиц в качестве членов семьи нанимателя, не требуется.

Аренда жилых помещений.

Действующее законодательство предоставляет участникам гражданского оборота возможность выступать в качестве арендаторов жилых помещений. Отношения по предоставлению жилья в аренду регулируются как нормами жилищного законодательства (ч. 6 ст. 1, ст. 17, 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), так и нормами гражданского законодательства (§ 4 гл. 34 Гражданского Кодекса РФ, п. 2 ст. 671 Гражданского Кодекса РФ). Как и коммерческий наем, аренда жилья порождена началами рыночных отношений, внедряемых в жилищную сферу. Понятия коммерческого найма и аренды жилья весьма близки по содержанию, хотя и не тождественные. Основные отличия между ними проявляются в следующем.

Во-первых, по договору аренды жилое помещение предоставляется арендатору во временное владение и пользование либо пользование без условия проживания в нем, в то время как по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем (ср., ч. 6 ст. 1 Закона «Об основах…» и п. 1 ст. 671 Гражданского Кодекса РФ).

Во-вторых, отличия в правовом регулировании найма и аренды жилья усматриваются в определении круга лиц, которым предоставляется жилое помещение. И если нанимателем может быть только физическое лицо, то арендатором может являться как физическое, так и юридическое лицо. (Следует подчеркнуть, что подобную точку зрения разделяют далеко не все специалисты. Сегодня господствует не имеющее серьёзных научных аргументов мнение, в соответствии с которым, арендатором жилья может выступать только юридическое лицо).

В-третьих, договор аренды жилого здания, в отличие от договора найма жилого дома, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное требование (п.2 cт. 651 Гражданского Кодекса РФ) касается договоров аренды зданий, заключенных на срок не менее одного года.

Поскольку жилое помещение предназначается для проживания граждан, юридическое лицо – арендатор жилого помещения может использовать объект аренды только для проживания граждан.

Указания законодателя на этот счет не следует воспринимать буквально и толковать их как единственную и исключительную возможность в рамках извлечения полезных свойств из объекта аренды. В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Договор аренды жилья носит срочный характер, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Следует подчеркнуть ряд особенностей аренды жилых зданий, использование которых всегда связано с использованием земельного участка, на котором расположены эти объекты. В ст. 652 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что арендатору одновременно с передачей здания или сооружения передается право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду жилое здание, то арендатору здания также предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка. Если земельный участок не принадлежит арендодателю, а находится у него по иным основаниям, то арендатор жилого здания приобретает право пользования земельным участком на тех же основаниях. При этом не требуется согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.