Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
риэлтор4_ПРАВОВЫЕ основы.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
249.34 Кб
Скачать

41 Курс: Основы агентской деятельности на рынке недвижимости.

Модуль 4: Правовая база риэлторской деятельности.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Модуль 4. Правовая база риэлторской деятельности. Основные блоки модуля:

  1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним.

1.1. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости.

1.2. Сделки с недвижимым имуществом, их классификация.

Действительность и недействительность сделок.

1.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.4. Виды сделок с недвижимостью

1.5. Нотариальные действия при операциях с недвижимостью.

  1. Жилищное законодательство.

3. Правовые основы риэлтерской деятельности.

Знание основ права при сделках с недвижимостью крайне важно для практической работы риэлтора на рынке недвижимости.

Работая в данной сфере, необходимо ясно представлять механизм совершения сделок, права и обязанности участников процесса, возможные варианты и последствия предпринятых Вами действий. Чем больше Вы будете знать о правовых аспектах сделок с недвижимостью, тем легче будет Вам ориентироваться на рынке недвижимости.

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним.

1.1. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости.

В системе гражданского законодательства Российской Федерации особое значение придается нормам, регулирующим отношение лица к вещи (имуществу). Это отношение связано с непосредственным воздействием на имущество с целью удовлетворения интересов лица, обладающего по отношению к ней определенным набором юридических прав и обязанностей.

Это отношение управомоченного лица к имуществу (как находящемуся в его собственности, так и не являющемуся его собственностью) составляет основное содержание вещного права.

Круг вещных прав исчерпывающим образом назван самим законом (ст. 209, 216 Гражданского Кодекса РФ и другие). Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав.

К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст.216 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) относит следующие права:

- право хозяйственного ведения (ст.294-295, 296 ГК РФ),

- оперативного управления (296-300 ГК РФ);

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265 ГК РФ),

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ),

- сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ).

Исходя из места вещных прав в системе гражданского законодательства и природы этих прав, есть известные основания для включения в состав вещных прав: право залога недвижимости (ипотеки) (ст. 334 ГК); права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК); право учреждения по распоряжению имуществом, полученным в результате разрешенной хозяйственной деятельности (ст. 298 ГК), права пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащего другому лицу по договору или в силу завещательного отказа (гл.33 ГК, ч.2 ст. 538 ГК 1964 г.).

Большинство вещных прав (право собственности, хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и др.) являются бессрочными. Такой их характер объясняется природой вещного права, возможностью обладателя этого права удовлетворять свои потребности, прежде всего, путем неограниченного распоряжения вещью в своих личных интересах.

Объектом вещного права служит индивидуально - определенное имущество. Вещи, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага (см. гл. 8 ГК) объектами вещных прав не являются.

Этим, в частности, объясняется наличие специфических способов защиты вещных прав. Например, возможность признания права (собственности, хозяйственного ведения) на индивидуально - определенную вещь (автомобиль и т.п.).

К вещным правам лиц, являющихся собственниками, относится право собственности.

Содержание права собственности изложено в ст.209 ГК РФ.

Содержание права собственности составляют правомочия, которыми обладает собственник в отношении принадлежащего ему имущества, - правомочия по владению, пользованию и распоряжению.

Право владения – это право собственника фактически обладать имуществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства.

Право пользования – это право извлекать из вещи ее полезные свойства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этой вещью.

Право пользования, как и право владения, может быть передано несобственнику, например по договору аренды (ст.606 ГК РФ).

Право распоряжения – это право определять юридическую судьбу вещи путем совершения каких - либо актов в отношении этой вещи (продать, обменять, заложить, подарить, т.е. собственник вправе отчуждать этот объект любым не запрещенным законом способом, вплоть до уничтожения или потребления вещи).

Главный признак всех трех правомочий в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.

Формы собственности.

В соответствии с п.2 ст.8 Конституции РФ и п.1 ст.212 ГК РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная и муниципальная или иные формы собственности. Объектом их может быть, в частности, и недвижимое имущество.

Субъектами права частной собственности являются граждане и юридические лица.

Субъектами государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (собственность городских и сельских поселений, других муниципальных образований).

Так, согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое не может им принадлежать в соответствии с законом.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граж­дан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Право собственности на новую вещь, изготовленную, или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобре­тается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результа­те использования имущества, принадлежит лицу, использующему это имущество, если иное не предусмотрено законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, мо­жет быть приобретено другим лицом на основании договора купли-про­дажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Подробнее смотрите: виды сделок с недвижимостью.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - пра­вопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником сво­его имущества другим лицам, отказе собственника от права собствен­ности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права соб­ственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Изъятие имущества путем обращения взыскания на неге по обязатель­ствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или до­говором.

Гражданский кодекс РФ содержит ряд других норм по прекращению права собственности, в том числе если:

- на имущество обращается взыскание;

  • имущество в силу закона не может принадлежать данному лицу;

  • на приобретение имущества необходимо особое разрешение;

  • недвижимое имущество находится на земельном участке, изымаемом для государственных нужд.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая соб­ственность) или без определения таких долей (совместная собствен­ность), когда законом предусмотрено образование совместной собствен­ности на это имущество.

Общая собственность возникает на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, и на делимое имущество в случаях, предусмотренных законом или договором.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определе­ны на основании закона и не установлены соглашением всех ее участ­ников, доли считаются равными.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользо­вание имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществ­ляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согла­сия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено со­глашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуще­ством. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собствен­ности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сдел­ка по распоряжению имуществом.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело пра­ва его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросо­вестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имуще­ство от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во вла­дение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собствен­ник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), воз­врата или возмещения всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь со времени, когда он узнал или должен был уз­нать о неправомерности владения или получил повестку по иску соб­ственника о возврате имущества.