4. Земельная рента: понятие, виды и факторы её определяющие. Арендная плата.

Экономическая рента - это разница между платой за ресурс и минимальной платой, необходимой для того, чтобы этот ресурс был предложен. Ресурс, дающий экономическую ренту, приносит сумму, превышающую альтернативную стоимость его использования. Экономическая рента может быть изъята посредством налогообложения, не затрагивая предложения ресурса. Экономическая рента является одним из ключевых понятий теории общественного выбора. В обыденном понимании под рентой имеют в виду просто плату за пользование чем-либо, например жилищем, автомобилем. Теория общественного выбора использует это понятие в специфическом смысле, т. е. платежи собственнику ресурса, превосходящие его альтернативную стоимость. Минимальная сумма, требуемая собственником ресурса для того, чтобы он согласился продать некоторое количество его услуг, есть предельные издержки этих услуг. В таком случае экономическая рента выступает в форме выигрыша излишка в сравнении с альтернативной стоимостью предложения ресурса и аналогична понятию "выигрыша производителя" на рынке продукции.

Доход с земли традиционно называется рентой. При этом надо помнить, что экономическую ренту владельцам приносят и другие ресурсы, если только предложение этих ресурсов не является абсолютно эластичным. В чем тогда отличие ренты, которую получают собственники земли, от ренты, которую получают владельцы прочих ресурсов, в том числе трудовых?

Все отличие состоит лишь в том, что совокупное предложение земли считается абсолютно неэластичным. Земельная рента — это доход от собственности на землю, как ограниченного фактора производства, предложение которого неэластично. Земельная площадь принимается как фиксированная, неизменная величина. Конечно, предложение земли может быть увеличено за счет человеческой деятельности, но вложения в расширение и улучшение пригодных к использованию земель рассматриваются как вложенный в землю капитал.

Для чистоты анализа представим себе землю, которая готова к использованию в производственном процессе без какого-либо предварительного человеческого воздействия на нее. Если ее количество фиксировано (например, 1 га), то кривая ее предложения будет вертикальной линией ( S_T нарис. 7.19). Кривая спроса на землю подобна кривым спросам на прочие ресурсы. Она представляет MRP и имеет отрицательный наклон в силу убывающей отдачи с земли. Равновесная рента (R_e) определяется пересечением кривых спроса и предложения.

Рис. 1. Земельная рента.

Рента целиком определяется спросом на землю. Если, допустим, спрос возрастет, то равновесная рента увеличится с R_e до R¢_e. Это обусловлено тем, что, при оговоренных выше условиях, никто не может предложить «новую землю», т.е. увеличить предложение земли в ответ на увеличение спроса.

Величина земельной ренты, таким образом, целиком определяется MRP_T = MP_T´MR. Предельный продукт земли есть ее производительность. Например, земля в центре города (допустим, на ул. Пушкинской в Ижевске) значительно более “производительна” для организации офиса туристической фирмы, чем земля на окраине города.

Предельная выручка зависит от спроса на производимую на данной земле продукцию. Чем выше спрос на нее, тем выше ее цена и, соответственно, предельный доход. Поскольку спрос на жилье в домах, расположенных в центре города, в целом выше, чем спрос на жилье в домах на окраине, то и рента владельца участка, расположенного в центре города, выше, чем рента с равного по площади участка на окраине.

На рис. 2 изображено совершенно неэластичное предложение ресурса, где кривая предложения имеет вид прямой, перпендикулярной оси ресурса (SL), а вся сумма выплат собственнику ресурса представляет экономическую ренту. При начальной кривой спроса DL вся площадь Ow*E1L* характеризует экономическую ренту. При более высокой кривой спроса D1L площадь Ow2*E2L* тоже характеризует величину экономической ренты. Совершенно неэластично предложение услуг всякого конкретного участка земли, ибо каждый такой участок уникален (и по плодородию, и по местоположению), и его цена (арендная плата) всецело определяется спросом. Следовательно, рост спроса на землю ведет к росту ее прокатной и капитальной цены и сопровождается ростом земельной ренты. Ренту ресурса, предложение которого совершенно неэластично, как правило, называют чистой экономической рентой.

Рис. 2. Рента ресурса при совершенно неэластичном предложении

Рента выступает в двух основных формах:

а) чистая экономическая рента как доход, приносимый производственным ресурсом только в силу его ограниченности (абсолютная рента), и

б) дифференциальная рента как доход, приносимый производственным ресурсом в зависимости от его качества.

Понятие ренты применимо не только к земле, но и к любому фактору, предложение которого фиксировано.

Земельные участки отличаются друг от друга своей продуктивностью, которая предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т. д. Это является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Рассмотрим ее на примере естественного плодородия.

Предположим, что три участка земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки равны по площади и по вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, предельные и средние издержки на единицу продукции будут также различаться (рис. 3).

На лучшем участке (а) будет получена дифференциальная рента ВРЕК; на среднем участке (б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (в) образуется убыток.

Рис. 3.. Дифференциальная рента

5. Цена земли

Земля продается и покупается. В этом случае ее цена зависит от приносимой ею ренты. В то же время покупка земли (подобно покупке единицы капитала) имеет свои альтернативные издержки. Поэтому цена земли (P) определяется по следующей формуле:

P = ,

где P – цена земли.

R_t – годовая рента (рентный доход с земли за год);

i – годовая процентная ставка.

Рассмотрим происхождение этой формулы более подробно. Цена земли как актива определяется дисконтированной будущей земельной рентой за бесконечный ряд лет (земля рассматривается как актив вечного пользования), т.е. капитализированной земельной рентой.

Если R_t - годовая рента, то цена земли есть:

,

где t- период времени продолжительностью в 1 год, i -текущая рыночная ставка процента.

Допуская, что годовые ренты за все года равны между собой, получаем:

При t ®¥ выражение в круглых скобках стремится к нулю, следовательно, цена земли есть просто:

Р = ,

т.е. она прямо пропорциональна абсолютной величине годовой ренты и обратно пропорциональна текущей рыночной ставке процента по депозитам.

Таким образом, альтернативными издержками покупки земли являются неполученные проценты с суммы денег, затраченной на ее приобретение.

Предположим, что R_t= 60 д.е. ., а i = 10%. Следовательно цена участка 60/0,1 = 600 д.е. Если же ставка процента поднимется до 15%, то цена земли упадет до 400 д.е. При покупке земли по прежней цене в 600 д.е. потери чистого дохода только за первый год составили бы 30 д.е., так как вклад в банк в размере 600 млн. руб. при 15% годовых принес бы владельцу вклада 90 д.е. чистого дохода (600 ´ 0,15 = 90; 60 - 90 = -30).

От чего зависят доходы собственников вещественных ресурсов? Понятно, что доходы людей, владеющих вещественными ресурсами, зависят от количества ресурсов, которыми они располагают. В свою очередь, их количество может зависеть от следующих обстоятельств:

1. Предпринимательские способности. Чем более выгодные направления инвестирования находит предприниматель, тем более высокими темпами возрастает запас капитала, находящийся в собственности инвестора.

2. Прошлые доходы и сбережения. Если люди имели большие доходы и более высокую долю сбережений в прошлом, то это содействует созданию большего запаса капитала.

3. Везение. Когда люди принимают инвестиционные решения, они никогда не могут учесть все связанные с ними риски. В зависимости от удачи их бизнес может процветать или приходить в упадок.

4. Наследование. Люди могут получить по наследству крупный капитал или большой участок земли.

Если отвлечься от количественного фактора и посмотреть от чего еще зависят доходы от вещественных ресурсов, то, опираясь на все ранее изложенное, можно утверждать, что они определяются:

1. Спросом на ресурс. Он, как известно, в свою очередь, определяется производительностью ресурса (MP) и спросом на продукцию, которая производится с помощью этого ресурса, а значит от цены этой продукции и, как следствие, предельной выручкой от ее продажи (MR).

2. Эластичностью спроса на продукцию. Чем выше рыночная власть, которой располагают владельцы капитала на рынке продукции, тем менее эластичным будет спрос на продукцию и тем выше будет экономическая прибыль, которую данный капитал может приносить.

3. Эластичностью предложения ресурсов. Чем оно менее эластично, тем больший доход смогут получить владельцы ресурса при повышении спроса на производимую продукцию. В крайнем случае (труд «звезд», владение землей) повышение спроса увеличивает только экономическую ренту, которую приносит ресурс.

4. Общим предложением данного ресурса со стороны других владельцев. Чем дальше влево сдвигается кривая рыночного предложения ресурса, тембольше величина экономической ренты, которая приходится на каждую единицу ресурса при неизменном спросе.