Донбасская национальная академия строительства и архитектуры

Архитектурный факультет

Кафедра «Градостроительство и инженерная графика»

Тема 1. Виды кадастров украины

Часть 2.

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ. СУЩНОСТЬ ПРАВ

СОДЕРЖАНИЕ

1	Понятие недвижимости	3
2.	Права на землю	11
3.	Понятие и классификация ограничений прав на землю	16
	3.1. Ограничения прав на землю вытекающие из права добрососедства	18
	3.2. Земельные сервитуты как форма ограничения прав на землю	19
	3.3. Виды земельных сервитутов	20
	3.4. Порядок установления земельных сервитутов	23
	3.5. Другие обременения (ограничения) прав на землю	26
4.	Трансакции земельных участков	28
4.	Литература	29

1. Понятие недвижимости

Стратегическое направление развития Украины – создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. «Узловой точкой» системных преобразований в экономике является рынок недвижимости.

Недвижимость по оценкам специалистов западных стран составляет до 50% и более их национального богатства. Поэтому необходимость управления недвижимостью существует объективно и независимо от достигнутого уровня развития рыночных отношений.

Понятие «недвижимость» раскрыто в Национальном стандарте Украины № 1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав":

• недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу;

• движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещенными без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, которое не является недвижимостью;

Итак, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Конституция Украины признает государственную, коммунальную и частную собственность. Определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цели и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, носит название «рынок недвижимости».

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения, рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости: зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях – последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни, как в настоящем, так и в будущем.

Рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.

Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Как объект собственности земля одновременно является и средством производства, и природным ресурсом, и местом обитания. Земельные участки нельзя переместить в пространстве, использовать без остатка, отделить от других, неразрывно с ней связанных элементов природного комплекса.

Земельный участок

Понятие земельного участка является базовым понятием земельного права и городского землеустройства. В различных странах оно трактуется по-разному. Например, в Англии и Швеции под земельным участком понимается конус, центр которого расположен в центре земли, основание конуса сечет земную кору по границе земельного участка (рис. 1).

Рис.1. Понятие земельного участка

Полезные ископаемые и все постройки внутри конуса принадлежат владельцу земельного участка. Таким образом, земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли и включает всё, что находится над и под поверхностью земли. Собственник земельного участка вправе использовать его по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и прочими законами, а также не нарушает прав других лиц.

В Украине под земельным участком понимают часть земной поверхности, имеющую фиксированные границы, и характеризующуюся определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием, которые являются его существенными составляющими.

В Украине на земельном участке все, что расположено ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется кодексом "О недрах". Все, что находится выше земной поверхности, также принадлежит государству. Земельный участок имеет трехмерное измерение. Однако ограничения по высоте и по глубине устанавливаются в каждом конкретном случае.

По своей природе существенные составляющие делятся на материальные (компоненты земельного участка, его части, границы) и нематериальные (права, интересы, обязательства).

Каждый земельный участок включает компоненты, совокупность которых обеспечивает его функциональную целостность и предельные размеры. Эти компоненты непосредственно связаны с характером расположенных в границах участка (на земле, под землей, над землей) улучшений - различного рода сооружений и/или результатов мелиоративных и ландшафтных работ. В зависимости от целевого назначения земельного участка компоненты могут быть представлены площадями под сельскохозяйственными и лесными угодьями; под домами, зданиями, сооружениями, хозяйственными и прочими площадками; под дорогами, проездами и тротуарами; под зелеными насаждениями и замкнутыми водоемами и т.п.

Большинство из этих компонентов нормируются по удельным размерам и расстояниям к линиям регламентации (урез воды, край дороги, красные линии, линии застройки, границы технических и охранных зон), влияющим на определение предельных размеров земельных участков в зависимости от функционального использования и характера земельных улучшений.

К комплексу нормативных параметров, которые определяют размеры земельного участка, также относятся: коэффициент застройки, доля озелененных и открытых пространств, плотность застройки, которые обусловливаются функциональным использованием (назначением) и устанавливаются в соответствии со строительными, противопожарными и санитарными нормами с учетом градостроительной ценности территории населенных пунктов.

Итак, на размер земельного участка оказывают влияние не только внутренние, но и внешние, расположенные за его пределами, улучшения, представленные, как правило, сооружениями инженерно-транспортной инфраструктуры, которые непосредственно влияют на качество и интенсивность использования земельного участка.

Размер земельного участка характеризуется длиной его сторон, физической и геодезической площадью.

Физическая площадь земельного участка - это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровности физической поверхности земли: склонов, оврагов, холмов, впадин и т.п.

Геодезическая площадь земельного участка - это площадь проекции границ участка на плоскость проекции, установленной геодезической системой координат.

В правоудостоверяющих документах приводится геодезическая площадь земельного участка.

Делимые и неделимые земельные участки. В рамках определенного функционального использования земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми земельными участками являются такие, которые без нарушения их сущности (потери важных составляющих) могут быть разделены на реальные земельные доли, каждая из которых после деления формирует новый земельный участок, способный обеспечить нормативные требования относительно застройки или другого его использования.

Неделимыми земельными участками являются такие, которые состоят из идеальных земельных долей и не могут быть разделены в натуре (на местности) без ущерба для их рационального использования. Эти неделимые земельные участки иначе называют парцеллы. Парцеллы представляют собой землевладения, которые по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это исторически сложившееся домовладение, которое имеет выход (выезд) на проезжую часть, торговые комплексы нескольких собственников, комплексные многофункциональные здания и пр.

Границы земельного участка отделяют его от других земельных участков и могут быть внешними и внутренними. Внешняя граница земельного участка устанавливается с целью фиксации территориального распространения прав на землю и должна быть замкнутой. Внутренняя граница земельного участка возникает, если на земельном участке имеются посторонние землепользователи и не имеет общих точек с внешней границей.

Границы земельного участка распространяются не только на поверхность земли, но и на подземное и надземное пространство, которое владелец земельного участка может использовать на свое усмотрение, если иное не предусмотрено действующим законодательством и не ущемляет прав других лиц.

Следует понимать, что границы являются важнейшим материальным компонентом земельного участка. Их стационарность определяет постоянство местоположения земельного участка, а их изменение, которое влечет за собой изменение всех остальных компонентов, характеризующих земельный участок как физическую вещь, приводит к появлению нового объекта.

Для города принципиально важно, что земельные участки могут перекрываться, поскольку они расположены на разных физических уровнях. Например, границы земель водного фонда определяются проектными линиями и проходят на расстоянии 10 - 100 метров от среднего летнего уровня водоема. Полотно моста автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом располагаются земли водного фонда. В основании моста, как правило, размещаются гаражи, мастерские, склады. Известны многоярусные мосты. В этом случае режим разрешенного пользования каждого яруса устанавливается отдельно, и земли (участки моста, земли под ним и пространство внутри него) закрепляются за различными организациями. Итак, над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков, расположенных на разных уровнях (наземный, надземный, подземный).

В Украине этот вопрос не решен и требует проработки.

Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта представляют собой внешнюю границу земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель. Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды.

Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на надземное и подземное пространство земельного участка.

Для города характерно полифункциональное использование земельных участков, например, комплексные пункты обслуживания, включающие кафе, шиномонтаж, магазин и так далее. Поэтому необходимо учитывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии со своим функциональным использованием имеют различные коэффициенты базовой ставки арендных платежей. Это возникает в следующих случаях:

• занятия проезжей части или тротуара на время выполнения строительных (ремонтных) работ;

• выделения земель различного функционального назначения и целевого использования.

Земельный участок должен использоваться в интересах города. Это тесно связано с понятием эффективности использования городских земель. Городская администрация, как распорядитель земли, вправе применять экономические и административные меры при нарушении этого требования.

В городе некоторые категории земель нельзя передавать в хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким категориям земель относятся земли общего пользования, водного фонда, а также земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом. В краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под платную автостоянку) могут передаваться земли общего пользования.

Внешняя граница земельного участка не может иметь разрыва. Это означает, что, например, два земельных участка, которые расположены через дорогу, не могут идентифицироваться как один. Такие части земельного участка в земельном кадастре должны оформляться как самостоятельные участки и иметь различные кадастровые номера.

Право на недвижимость представляет собой совокупность прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, включая все обременения. Над недвижимостью может быть произведен ряд операций. Под операцией с недвижимостью понимается процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются или прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Украине. Гражданский кодекс и Украинское законодательство определяют следующие основные типы прав на недвижимость (рис. 2).

Право собственности представляет собой право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещание, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации

Типы прав на недвижимость
Собственность
Право владения	Право пользования (сервитут)	Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)	Право застройки земельного участка (суперфиций)	Право хозяйственного владения
Право оперативного управления	Право постоянного пользования	Право аренды	Ипотека	Доверенное управление имуществом

Рис. 2. Типы прав на недвижимость