1 . Реконструкция жилых помещений

Течение времени - это неумолимый фактор, который оказывает воздействие на человека и все, что его окружает. Не является исключением и его жилище - изнашиваются здания, сдвигаются стены, прогневают перекрытия, осыпается штукатурка. Былую красоту и надежность квартире поможет вернуть ее полная реконструкция. Реконструкция квартир в старых жилых домах - это великолепная возможность не только возродить квартиру, продлить ее срок службы, но и полностью ее видоизменить, а так же значительно повысить функциональность. Ведь реконструкция - это не просто ремонт квартиры и некоторые работы косметического характера, а ее полная внутренняя концептуальная перестройка. Реконструкция квартир - это весьма сложный процесс, для которого требуется не меньший уровень профессионализма, чем для строительства нового здания, а зачастую и больший.

1.1. Особенности реконструкции и перепланировки жилых помещений

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК

РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Перепланировка трехкомнатной квартиры позволяет сделать квартиру более удобной и полностью соответствующей эстетическим потребностям и предпочтениям всех членов семьи. Под перепланировкой квартиры следует понимать работы, направленные на перенос или замену старых инженерных сетей, оборудования, а также ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяется конфигурация жилого помещения путем вмешательства в несущие конструкции на основании разработанного технического заключения.

Перепланировка 3 комнатной квартиры в панельном доме имеет ряд особенностей, обусловленных тем, что практически все стены в таких домах являются несущими. Но даже минимальное вмешательство в стандартную перепланировку позволяет сделать квартиру более функциональной, позволяет создать по-настоящему комфортный и уютный дом. Информацию обо всех проделанных изменений необходимо внести в технический паспорт квартиры.

В зависимости от того, какие ставятся задачи, перепланировка трехкомнатной комнатной квартиры в четырехкомнатную дает возможность увеличить полезную площадь квартиры, не прибегая к сносу всех стен. Также есть множество других способов увеличить полезную площадь. Например, увеличить свободное пространство квартиры позволяет замена старых дверей на современные мобильные перегородки, можно вообще убрать перегородки и расширить дверные проемы под арки. Особого внимания требуют конструктивные изменения, позволяющие добиться визуального расширения пространства (можно установить дополнительные зеркала, использовать стеклянные поверхности, светлые материалы для отделки мебели и т.п.).

Перепланировка трехкомнатной квартиры требует разработки проекта перепланировки, проведения необходимых расчетов и согласования проекта в надзорных инстанциях. Существуют и определенные ограничения. Так, например, строительные нормы не допускают полный демонтаж подоконного блока при объединении лоджии с жилой комнатой, возможен лишь частичный демонтаж, при этом придется вносить изменения в отопительную систему дома. Вместе с тем объединение лоджии с комнатой позволяет заполнить помещение естественным светом, а перепланировка 3 х комнатной квартиры должна учитывать и световой дизайн интерьера. Света в квартире должно быть много. В качестве дополнительного освещения можно использовать галогеновые лампы, оригинальные светильники и люстры позволяют не только заполнить помещение светом, но и подчеркнуть его уникальность. Стены жилых комнат лучше окрасить в светлые цвета.

Однако, как это не покажется странным, увеличить свободную площадь квартиры в ряде случаев позволяет не снос перегородок, а монтаж дополнительной новой перегородки. Например, перепланировка из 3 х квартиры в четырехкомнатную квартиру позволит спрятать отельные ненужные вещи, если одну из комнат отвести под гардеробную, в этом случае можно избавиться от громоздких шкафов, в которых хранится одежда.

Практически каждый  проект перепланировки квартиры предусматривает объединение ванной комнаты с туалетом, либо расширение площади ванны за счет кухни или части коридора. Подобные действия также требуют разработки проекта и сбора документов для получения разрешения. Проведение строительных работ без получения официального разрешения чревато судебным разбирательством и выплатой штрафа.

Перепланировка трехкомнатной квартиры является ответственным мероприятием, и планировать ремонтно-строительные работы необходимо только после консультации со специалистами из проектной организации, имеющими лицензии и разрешения на проведение подобных работ.