20. Доходный подход к оценке бизнеса. Метод капитализации доходов.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут ис­пользование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Методы доходного подхода

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.

Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера оцениваемого объекта и сложившихся условий, может быть применен один из этих методов. Метод капитализации применим к объектам, приносящим стабильный доход:

PC=E/R

RC – рыночная стоимость; Е – показатель дохода; R – ставка капитализации

Использование данного метода заставляет оценщика ре­шать следующие задачи:

1. Определить продолжительность анализируемого периода.

2. Определить капитализируемую базу.

3. Определить коэффициент капитализации.

4. Рассчитать рыночную стоимость.

Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умерен­ны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной пла­те, постоянной клиентской базе и т.п. на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям ко­эффициента капитализации, для использования метода прямой ка­питализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.

Метод дисконтирования используется при оценке объекта, имеющих нестабильные завышенные или заниженные потоки доходов и расходов. Основан на прогно­зировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтиру­ются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Cf – денежный поток; V – рыночная стоимость

Этапы расчета стоимости:

1. Определение прогнозного периода (3-5 лет)

2. Прогнозирование величин денежных потоков

3. Расчет стоимости реверсии

4. Определение ставки дисконтирования

5. Дисконтирование суммированных денежных потоков