Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Северо-Кавказский государственный технический университет»

МЕТОДИЧЕСКИЕ

УКАЗАНИЯ

к практическим занятиям

по дисциплине «Оценка собственности»

для студентов специальностей

270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью»,

270800.62 «Строительство»,

270800.68 «Строительство»

Часть 2

Ставрополь

2012

Данная методическая разработка предназначена для оказания помощи студентам специальностей 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью», 270800.62, 270800.68 «Строительство» при изучении дисциплины «Оценка собственности». Методические указания содержат теоретические сведения и задания к практическим работам, составлены в соответствии с программой дисциплины.

Составитель: к.э.н., доцент Таран С. А.

Рецензент: к.э.н., доцент Каверзин С. А.

СОДЕРЖАНИЕ

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 5 Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности	5
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 6 Оценка предприятий (бизнеса)	44
СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ	74

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирова­ния нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и со­здания правового государства. Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает: оценку бизнеса; кадастровую оценку; оценку недвижимости; оценку машин, обо­рудования и транспортных средств; оценку нематериальных акти­вов и оценку интеллектуальной собственности.

Целью дисциплины является приобретение студентами теоретических знаний и практических навыков по оценке собственности.

Задачами дисциплины являются формирование у студентов:

• навыков подготовки информационной базы для оценки собственности из различных источников;

• умений проводить идентификацию ситуации оценки;

• представлений о теоретических основах оценки собственности и отдельных ее видах;

• навыков проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемым в рамках трех теоретических подходов;

• навыков составления отчетов по оценке;

• представлений о построении системы управления стоимостью компаний, функционирующих в сфере недвижимости.

В результате изучения данной дисциплины студент должен:

• знать базовые положения оценки собственности и методики проведения расчетов стоимости отдельных ее видов;

• знать правовые основы и организацию процесса работ, осуществляемых при получении оценщиком заказа на оценку;

• уметь составлять отчеты по оценке;

• оценивать эффективность решений по управлению собственностью с точки зрения увеличения ее стоимости.

Практическое занятие 5 Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности

1. Теоретическая часть

На сегодняшний день существует несколько подходов к оценке интеллектуальной собственности. Предпочтения при выборе того или иного подхода к оценке зависит от наличия необходимой информации, требований покупателей или собственников объектов интеллектуальной собственности, экономической ситуации на момент оценки (рис. 5.1).

Рыночный подход	метод сравнения продаж ОИС
	метод стоимости замещения
Затратный подход	метод восстановительной стоимости
	метод исходных затрат
	метод расчета роялти
	метод исключения ставки роялти
	методы DCF
	методы прямой капитализации
Доходный подход	Экспресс - оценка метод избыточной прибыли
ДОХОДНЫЙ	метод основанный на «правиле 25%»
	экспертные методы

Рисунок 5.1 – Методы оценки интеллектуальной собственности

При рыночном подходе используется метод сравнения продаж, когда рассматриваемый актив сравнивается с аналогичными объектами интеллектуальной собственности или интересами в этих объектах либо с ценными бумагами, обеспеченными неосязаемыми активами, которые были проданы на открытом рынке.

Двумя наиболее распространенными источниками данных, используемыми в сравнительном подходе, являются рынки, на которых продаются как интересы в собственности на аналогичные неосязаемые активы, так и деривативы (фьючерсы и опционы). Должна существовать обоснованная база для сравнения, когда опора делается на сравнимые ОИС, которые присутствуют в той же отрасли или бизнесе, что и рассматриваемый ОИС, или в той же, которая реагирует на те же экономические переменные.

Когда для обеспечения ориентиров при определении величины стоимости используются предыдущие сделки в отношении предмета оценки, могут потребоваться корректировки данных с учетом течения времени и изменившихся обстоятельств в экономике.

Основными элементами сравнения, которые должны рассматриваться при отборе и анализе сделок по продаже являются следующие:

1. Структура и объем юридических прав собственности на неосязаемое имущество, передаваемых в сделке.

2. Существование каких-либо специальных условий и соглашений о финансировании.

3. Экономические условия, которые существовали на соответствующем вторичном рынке во время сделки по продаже.

4. Отрасль или бизнес, где использовался (или будет использоваться) неосязаемый актив.

5. Физические характеристики ОИС.

6. Функциональные характеристики ОИС.

7. Технологические характеристики ОИС.

8. Включение других нематериальных активов в сделку.

Для определения диапазона рыночной цены ОИС выявляются, во-первых, все технологические и технические преимущества, которые получает собственник благодаря приобретению прав, и, во-вторых, диапазон возможных рыночных оценок, соответствующий выделенной области техники.

Нижняя граница диапазона рассчитывается обеими сторонами как минимальная приемлемая для собственника оценка платежа за раздел с конкурентом области технической исключительности, обеспечиваемой патентом. Эта оценка служит базой, на которой стоится стратегия поведения собственника при переговорах. Основные этапы расчета нижней границы приведены в таблице 5.1.

Таблица 5.1 – Основные этапы расчета нижней границы диапазона оценок

№ этапа	Расчет растущего рынка	Расчет для поделенного рынка
1	Минимальная оценка ОИС (патента или лицензии), приемлемая для патентообладателя через расчеты ожидаемого будущего приращения прибыли патентообладателя на растущем рынке, где патентообладатель имеет установленную долю рынка, которая не подвергается риску с проникновением конкурента. При этом необходимо учесть возможности альтернативного использования капитала, требуемого для расширения рынка, а также целесообразность проведения экспансии.	Так как возможности для расширения доли или объема рынка в основном исчерпаны, оценка должна отражать неизбежное при отказе от исключительности, обеспечиваемой патентом, уменьшение доли рынка, занимаемой патентообладателем. Простейший способ оценить эти потери – рассчитать потерю прибыли от продаж в каждом году наличия патентной охраны, а затем суммировать эти потери с учетом коэффициентов дисконтирования.
2	Патентообладатель должен учесть поправку на эффект сопутствующих или производных продаж (например, комплектующие изделия, расходные материалы, программное обеспечение и т.д.)
3	При анализе дохода патентообладателя учитываются издержки на дополнительные производные мощности, которые потребуются при отсутствии конкурента и расширении производства, издержки на расширение маркетинга и сбыт, а так же риски, возникающие при любом расширении рынка.	Учет изменений производственных мощностей, сокращение расходов на маркетинг и сбыт.