3. Вопросы к практическому занятию

1. В чем заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости?

2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

3. Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

4. Что понимается под экономической оценкой земельного участка?

5. В чем заключается отличие рыночной стоимости от инвестиционной стоимости земельного участка?

6. В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной оценкой земельных участков?

7. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка?

8. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

9. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?

10. Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?

11. Каким образом возникает право частной собственности граждан и юридических лиц на землю?

12. Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Российской Федерации?

13. Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры публичных и частных сервитутов.

14. На какие категории земли подразделяется земельный фонд Российской Федерации?

15. Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка?

16. Что понимается под разрешенным использованием земельного участка? Какие требования или ограничения оно может содержать?

17. Какие формы платы за землю установлены в Российской Федерации?

18. Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте?

19. Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации?

20. Какие земельные участки являются делимыми?

21. В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд? Какие убытки и потери возмещаются при этом?

22. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

23. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

24. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

25. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

26. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

27. В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

28. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

29. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

30. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

31. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

32. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

33. Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

34. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

35. На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

36. Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

37. Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?

38. Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

39. В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?

40. В каких случаях применяется метод распределения и в чем заключается его экономическое содержание?

41. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

42. Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?

43. В каких случаях метод выделения становится единственно возможным способом оценки земельного участка?

44. Почему метод выделения одновременно относится к сравнительному и затратному подходам?

45. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

46. Какие методы оценки земли включает затратный подход?

47. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на инфраструктуру?

48. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов?

49. В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли?

50. Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты?

51. По какой формуле рассчитывается земельная рента?

52. Почему при расчете земельной ренты используется показатель нормальной урожайности (средний показатель по области), а не фактическая урожайность конкретного производителя сельскохозяйственных культур?

53. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий?

54. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель?

55. Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений?

56. Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель?

57. Какие источники данных необходимы для проведения кадастровой оценки земель поселений?

58. Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений?

59. Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель?

60. Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий?

61. Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда?

4. Литература

[1, 3 ­– 5, 8].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 4

Оценка стоимости машин и оборудования

1. Теоретическая часть

Практические методы оценки стоимости разных видов машин, оборудования и транспортных средств сочетают в себе элементы нескольких подходов, а их отнесение к тому или иному подходу делается по преобладающему признаку. Например, прием сравнения встречается не только в методах сравнительного подхода, его можно обнаружить и в методе однородного объекта, относимом к затратному подходу, и в методе равноэффективного функционального аналога, относимом к доходному подходу. Наличие расчета затрат не является признаком того, что это обязательно затратный подход. Без расчета затрат не обходится ни один метод доходного подхода, когда нужно определить чистый доход, расчет затрат можно обнаружить в типичном представителе сравнительного подхода – методе прямого сравнения, когда вносят корректировки чисто затратного характера (на устранение различий цен в затратах на транспортные, складские, страховые и таможенные операции, на приобретение дополнительных устройств и т.д.). В то же время применение каждого подхода дает оценку стоимости одного и того же объекта с разных позиций. Поэтому неслучайно требование выполнения дублирующих расчетов стоимости с применением трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) и согласование получаемых оценок зафиксированы в ряде стандартов оценки (официальных стандартах, утвержденных правительством, международных стандартах оценки (МСО), стандартах Российского общества оценщиков (РОО) и др).

Отчет об оценке стоимости машин и оборудования должен иметь следующую структуру:

Введение:

• наименование заказчика оценки;

• адрес оценщика;

• свидетельство об участии в СРО;

• реквизиты страхового полиса;

• ИНН, ОКОНХ, ОКПО.

1. Постановка задания на оценку:

• цель оценки. Например, определение рыночной стоимости транспортного средства;

• назначение оценки, например, для реализации оцениваемого имущества;

• дата, на которую определяется стоимость. Например, на дату осмотра 07.05.2012г.

• оцениваемый объект. Например, автомобиль легковой, седан. Госномер Т.521.ВМ.54, Модель – ГАЗ -31029, год выпуска – 2006 г.;

• основание для оценки. Например договор № 545 от 07.05.2012г.;

• место осмотра объектов оценки: г. Ставрополь, ул. Мира, 274;

• владелец объектов оценки: ОАО «Спецстрой»;

• форма отчета: Письменная;

• график проведения оценки. Например, 07-15 мая 2012 года;

• применяемые стандарты оценки. Например ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3;

2. Ограничительные условия и допущения:

• описание правого состояния оцениваемого объекта;

• правовые аспекты договора по оценке объекта недвижимости.

3. Основные понятия, используемые в отчете об оценке.

В данном разделе необходимо дать определения: транспортное средство, механическое транспортное средство, классификация автотранспортных средств, освидетельствование, наработка, назначенный ресурс, эксплуатация, исправное состояние, работоспособное состояние, предельное состояние, текущий ремонт, капитальный ремонт, рыночная стоимость объекта недвижимости, ликивидационная стоимость, утилизационная стоимость, износ.

4. Анализ наилучшего и оптимального использования

В данном разделе необходимо дать понятие, что есть наилучшее и оптимальное использование. Привести варианты наилучшего, оптимального и эффективного использования объекта оценки.

5. Процедура оценки

В данном разделе приводится последовательность определения стоимости объекта оценки, этапы процедуры, исследование технической и иной документации, имеющей отношение к объекту оценки, исследование рынка продаж подобных объектов, поиск и сравнительный анализ аналогов, работа по определению стоимости объекта оценки, согласование результатов полученных при применении различных методик оценки, составление отчета об оценке.

6. Описание оцениваемого имущества.

В данном разделе приводится наименование и описание объекта, государственный номер, год выпуска, паспорт транспортного средства, регистрационное свидетельство, двигатель, кузов, пробег с даты выпуска, пробег с даты последнего ремонта, балансовая стоимость по данным бухгалтерского учета, результаты осмотра.

7. Определение стоимости

При определении стоимости должны быть использованы следующие методы: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

8. Согласование результатов оценки

В настоящем разделе дается оценка стоимости исходя из анализа имеющихся данных, относящихся к рассматриваемому имуществу.