Подходы к оценке недвижимости: сущность, сферы применения, достоинства и недостатки

Затратный подход

Используют в следующих случаях:

- когда оценивают новые или недавно построенные объекты;

- при анализе лучшего и наиболее эф-ного использования зем.участка;

- при технико – эконом.обосновании строит-ва;

-для оценки незаверш.строит-ва;

- для переоценки осн.фондов;

- для оценки в целях страхования.

Зачастую затратный подход не отражает рын.ст-ть, т.к затраты инвестора из-за разницы в издержках на создание сопоставимы объектов. Восстан.ст-ть строит-ва оцениваемого объекта рассчитывается в тек.ценах и соотносится к дате оценки:

1. ст-ть воспр-ва - затраты на строит-во в тек.ценах на действующую дату оценки точной копии оцениваемого здания, использования тех же строит.материалов.

2. ст-ть замещения – затраты на строит-во в тек.ценах объекта одинаковой полезности с использованием соврем.материалов и архитектурных решений.

Сравнительный подход

Базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами. В основе подхода лежит принцип возмещения.

Этапы использования подхода:

1. изучается состояние и тенденция развития рынка недв-ти, выявляются сопоставимые объекты, которые проданы недавно;

2. собирается и проверяется информация по объектам – аналогам;

3. на выделенные различия в характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж;

4. согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина ст-ти объектов недв-ти.

Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- срок эксплуатации должен соответствовать типу недв-ти

- независимость субъектов сделки

- инвест.мотивация

Критерии выбора сопоставимых объектов:

- права собственности

- время продажи

- местоположение

- физ.характеристики

Доходный подход

Данный подход оценивает ст-ть недв-ти в данный момент как тек.ст-ть будущих денежных потоков. Он используется при определении инвест. и рын.ст-ти. В рамках подхода применяют 2 метода:

- метод капитализации доходов (ст-ть недв-ти преобразуется в доход за 1 временной период)

Дан.метод используется если потоки доходов стабильны длит.период времени и пред.собой значит.положит.в-ну; потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Осн.проблемы метода:

1.не рекомендуется использовать если объект находится на стадии реконструкции или незавершенного строительства

2.отсутствие инф-и по рын.сделкам.

- метод дисконтированных ден.потоков (ст-ть недв-ти преобразуется в доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи недв-ти в конце прогнозного периода)

Данный метод позволяет оценить объект в случае получения от него нестаб.ден.потоков. Используется когда:

- предполагается, что буд.ден.потоки будут существенного отличаться от текущих

- имеются данные о размере буд.потоков в недв-ть

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер

- оцениваемая недв-ть – крупный многофункциональный объект

- объект недв-ти строится или только что построен и вводится в действие.