Юридическое и экономическое понятие недвижимости

Ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам» относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, все, что прочно связано с землей; объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно относятся к недвижимым (здания, сооружения).

Ст. 132 ГК РФ «предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Движимое имущество – то, что законом не относится к недвижимости (деревья, выращиваемые в питомниках; дома, предназначенные под снос).

Объекты недвижимости различаются по происхождению:

1. созданные природой без участия человека;

2. являющиеся результатом труда человека;

3. созданные трудом человека, но связанные с природой настолько, что не могут функционировать в отрыве от нее.

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражающиеся в государственном земельном кадастре.

Недвижимое имущество обладает специфическими признаками:

1. стационарность, неподвижность, неразрывная связь с землей;

2. долговечность.

Эконом.понятие недв-ти:

Сущ-ют 3 способа использования недв-ти:

1. в качестве блага по прямому назначению;

2. недв-ть как товар;

3. недв-ть как источник дохода.

Особенности недвижимости в пользовании: недвижимость как товар; недвижимость как источник дохода

Недвижимость как экономическое благо

Существует три способа использования экономического блага:

1. Экономическое благо используется по прямому назначению – для удовлетворения потребностей человека.

2. использование недвижимости в качестве товара.

3. в качестве источника получения дохода. В данном случае не происходит смены собственника. Это один из наиболее эфф-ных вариантов использования объектов недвижимости, т.к. доход имеет регулярный хар-р, а не разовый, как при сделках купли-продажи.

Специфические особенности недвижимости как товара:

1. недвижимость носит инвестиционный характер;

2. объекты недвижимости уникальны;

3. отличается от других товаров своей капитальностью. Затраты на единицу продукции значительно выше, чем у других товаров;

4. недвижимость является товаром в любой момент своего жизненного цикла;

5. низкая ликвидность недвижимости.

Рынок недвижимости. Основные участники рынка недвижимости

Основные участники рынка недвижимости

• орг-ции, формирующие кадастровые дела на объекты недвижимости;

• орг-ции, к-ые регистрируют права на недвижимость;

• орг-ции, к-ые управляют недвижимостью;

• биржи недвижимости;

• риэлторские фирмы;

• ипотечные банки;

• страховые компании;

• рекламные и информационные агентства;

• фирмы-инвесторы (в т.ч. девелоперы - строительство и продажа жилого фонда);

• оценщики недвижимости.

Жизненный цикл недв-ти

Жизненный цикл рынка недвижимости

I. Цикл спада. Наблюдается, когда ранок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Этот рынок – рынок покупателя. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

II. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового стр-ва начинает набирать силу спрос и предложение на р-ке недв-ти. Начинают проводиться предынвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

III. Цикл нового стр-ва. Наблюдается повышенный спрос на объекты недв-ти наряду с сокращением предложений на свободные земельные уч-ки. Цены на недвижимость увеличиваются.

IV. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недв-ти сокращается, возникает излишек готовой строит-ой пр-ции. Строительная деят-ть постепенно останавливается.

Наилучшее время для увеличения объектов собст-ти – это стадия цикла поглощения или периода нового стр-ва.