24 Содержание и цель проведения анализа наиболее эффективного использования. Влияние анализа нэи на процесс оценки.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта. Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
! юридическая допустимость;
! физическая осуществимость;
! финансовая обеспеченность;
! максимальная продуктивность.
Все расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями
Понятие текущей и будущей стоимости, равновеликих периодических платежей. Их применение для оценки недвижимости. Соотношение текущей и будущей стоимости.
Текущая стоимость денег - PV ( - сумма, которой владелец обладает сегодня. Будущая стоимость денег - FV - ( - это сумма, которую владелец получит спустя некоторое определенное время.
Взаимосвязь будущей и текущей стоимости денег определяется следующим соотношением:
FV=PV• (1+i) (1)
Где i- процентная ставка Банка. Будущая стоимость простого аннуитета представляет собой сумму всех составляющих его платежей с начисленными процентами на конец срока проведения операции.
Методику определения будущей стоимости аннуитета показывает ф-а
.
или же по формуле
.
Процентная ставка, равная отношению номинальной ставки r к количеству периодов начисления m, называется периодической. Следует отметить, что периодическая ставка процентов может использоваться в вычислениях только в том случае, если число платежей в году равно числу начислений процентов.
Текущая (современная) стоимость простого аннуитета
Под текущей величиной (стоимостью) денежного потока понимают сумму всех составляющих его платежей, дисконтированных на момент начала операции.
Определение текущей стоимости денежного потока, представляющего собой простой аннуитет, покажем на следующем примере.
Общее соотношение для определения текущей величины аннуитета имеет следующий вид:
