3. Другие договоры по использованию жилых помещений

Жилые помещения могут использоваться для проживания граждан и на основании других гражданско-правовых договоров. Прежде всего речь идет о договорах аренды жилых помещений, принадлежащих как публичным, так и частным собственникам, нанимателями которых становятся юридические лица или индивидуальные предприниматели, не использующие нанятое ими жилье для удовлетворения собственных жилищных потребностей. При этом в соответствии со ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК они вправе использовать арендованные ими жилые помещения только для проживания граждан (например, своих работников), с которыми сами наниматели могут находиться не только в гражданско-правовых (договорных), но и в трудовых отношениях. Критерием различия договоров жилищного найма и аренды жилых помещений становится, следовательно, то обстоятельство, что в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по договору с наймодателем, а во втором случае получает его от "посредника" - арендатора жилья, в свою очередь получившего его по договору от наймодателя-собственника <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 656 - 658. Ср.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 116 - 117.

Кроме того, закон предусматривает возможность заключения договоров безвозмездного пользования жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 99, ст. 109 ЖК). Речь идет прежде всего о постоянном или длительном использовании престарелыми и больными гражданами жилых помещений, закрепленных за государственными и муниципальными учреждениями социальной защиты населения. Этот договор по своему субъектному составу и по содержанию прав и обязанностей нанимателя четко отличается от договоров жилищного найма, а по безвозмездному характеру - от договора аренды.

По своей юридической природе он близок к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному п. 1 ст. 689 ГК, однако отличается и от него наличием у "ссудополучателя" определенных социально-юридических гарантий удовлетворения своих жилищных потребностей. Отождествление этого договора с гражданско-правовым договором ссуды без необходимости ухудшило бы правовое положение пользователя-гражданина при удовлетворении им конституционно признанных жилищных потребностей.

§ 2. Обязательства из договора

социального найма жилого помещения

1. Публично-правовые предпосылки заключения договора

социального найма жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого государственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны - появления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обусловлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении (п. п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК). Жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко - еще и длительное) проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пребывания, необходимой для реального функционирования предусмотренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства) <1>.

--------------------------------

<1> Исключение в этом отношении составляют иностранцы (в том числе граждане стран ближнего зарубежья) и лица без гражданства, которые в соответствии с п. 5 ст. 49 ЖК по общему правилу лишены возможности получить жилые помещения на основании договора социального найма.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

К числу таковых, во-первых, могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности недвижимого и наиболее ценного движимого имущества (подлежащего налогообложению) (п. 2 ст. 49 ЖК). Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с п. 1 ст. 51 ЖК признаются:

- граждане, не имеющие своего жилья, т.е. не пользующиеся жильем по договорам социального найма (в том числе в качестве члена семьи нанимателя) и не имеющие жилья в собственности (или не являющиеся членами семьи собственника жилья);

- граждане, имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы <1>;

--------------------------------

<1> Учетная норма составляет минимальный размер обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения (которая согласно п. 5 ст. 15 ЖК включает в себя площадь не только жилых, но и всех вспомогательных помещений, за исключением балконов и т.п.), установленный соответствующим органом местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся (п. п. 4 и 5 ст. 50 ЖК). Иначе говоря, условием принятия гражданина на учет является обеспеченность общей (а не жилой) площадью каждого члена его семьи в размере менее установленного минимума.

- граждане, которые проживают в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений;

- граждане, хотя формально и обеспеченные жильем, но проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.

Во-вторых, к числу нуждающихся в жилых помещениях закон относит иные категории граждан, специально признанные таковыми федеральным законом или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к новому месту службы). В этом случае они могут претендовать на получение по договору социального найма жилья, по общему правилу находящегося в государственном жилищном фонде Российской Федерации или ее субъектов, а жилье из муниципального жилищного фонда может предоставляться им только при наличии дополнительно предусмотренных законом условий (п. п. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

При наличии перечисленных условий и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему выбору вправе требовать принятия его на учет по одному или по нескольким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одновременно относящегося к одной из определенных законом иных категорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен принять соответствующее решение (п. п. 3 - 6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении согласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышленном ухудшении своих жилищных условий путем совершения продажи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указанных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотношение административно-правовое. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за гражданином до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При необоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

При наличии перечисленных предпосылок жилые помещения предоставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Трем категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в качестве нуждающихся):

1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия) <1>;

--------------------------------

<1> Это правило должно, очевидно, распространяться и на случаи, когда жилье вообще перестало существовать.

2) детям - сиротам и оставшимся без попечения родителей, а также взрослым лицам из их числа по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для заключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает "ордер на занятие жилого помещения" - административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма.

Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социального найма и заключенный на его основании договор могут быть признаны недействительными в судебном порядке применительно к правилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.