§ 4. Договор аренды зданий и сооружений (строений)

1. Понятие договора аренды строения

По договору аренды здания или сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Необходимость выделения данного вида договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений (строений), т.е. построек, юридически прочно связанных с земельным участком. Поэтому передача в аренду здания или сооружения невозможна без определения прав арендатора на земельный участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования по назначению. По российскому законодательству недвижимостью признается и строение на чужой земле, в связи с чем данный договор регламентирует и аренду таких строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре. При аренде здания или сооружения в целом вид права арендатора на земельный участок, его объем могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года должен считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

2. Права на земельный участок при аренде строения

Характер взаимосвязи прав арендатора строения с правами на земельный участок выражен в п. 1 ст. 652 ГК, согласно которому по договору аренды здания (сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Иначе говоря, нанимая строение, арендатор приобретает права на земельный участок, который функционально обслуживает его (п. 1 ст. 652 ГК). Характер прав арендатора строения на земельный участок зависит от характера и вида права на земельный участок, которым обладает арендодатель.

Когда арендодатель строения обладает правом аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое строение, арендатор может получить право субаренды на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования. Судьба земельного участка, не принадлежащего арендодателю строения на праве собственности, решается независимо от воли собственника данного участка. В соответствии с правилом п. 3 ст. 652 ГК аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК). Иное право на земельный участок может оговариваться сторонами договора аренды строения с учетом требований земельного законодательства. Здесь речь может идти о предоставлении арендатору строения в качестве иного права возможности безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК). Возможность предоставления арендатору строения по соглашению с арендодателем - собственником земельного участка иных ограниченных вещных прав на землю исключается действующим земельным законодательством.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК). Подобный вид права на земельный участок неизвестен ни гл. 17 ГК, ни гл. IV ЗК, однако его надлежит признать легитимным, ибо согласно п. 1 ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Право пользования земельным участком сохраняется за арендатором строения при его продаже, т.е. следует за участком (ст. 653 ГК).