3. Права на земельный участок при продаже

находящейся на нем недвижимости

Традиционно здания и сооружения обозначаются термином "строение", под которым понимается постройка, юридически прочно связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для нормальной технической и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него <1>.

--------------------------------

<1> См.: Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. 2-е изд. М., 1954. С. 14.

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для использования последней по назначению. По российскому законодательству недвижимостью признается также строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). В связи с этим законодательство регламентирует юридическую судьбу земельных участков как при продаже строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на земельный участок, который занят проданной недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на соответствующий земельный участок бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, согласно п. 4 ст. 35 ЗК, п. 2 ст. 552 ГК отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Следовательно, в таких случаях продавец строения обязан предоставить покупателю здания (сооружения) право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Это объясняется традиционным общим принципом superficies solo cedit, направленным на сохранение единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Исключение составляет отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком, либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК. Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Если же продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). Следовательно, если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком на праве аренды. При определении судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) законодательства совпадают по содержанию.

Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды указанного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК). Кроме этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или право аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК).