Лекция 8. Удостоверение сделок.

Нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

1. Завещание;

2. Доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения;

3. Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия;

4. Договор об ипотеке;

5. Договор о залоге движимого имущества;

6. Брачный договор;

7. Договор об отчуждении недвижимого имущества;

8. Договор ренты;

9. Уступка требования и перевод долга.

Требования, предъявляемые к удостоверению сделок.

1. Нотариус обязан разъяснять сторонам смысл и значение сделки, содержание предъявленного проекта сделки, проверять, соответствует ли оно действительным намерениям сторон.

2. При выяснении дееспособности сторон нотариус требует документы, удостоверяющие личность, или учредительные документы.

3. Если сделка совершается от имени несовершеннолетнего, то нотариус обязан затребовать разрешение органа опеки и попечительства.

4. Если совершается сделка об отчуждении имущества, облагаемого налогом, то необходимо представить сведения об уплате налога и справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогам.

5. Право собственности на недвижимое имущество подтверждаются различными документами:

- свидетельство о праве собственности;

- нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения и мены;

- копия акта о приобретения дома с публичных торгов;

- свидетельство о праве на наследство;

- регистрационное удостоверение.

6. На документах, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемое имущество, обязательно должна быть специальная отметка с необходимыми реквизитами о государственной регистрации. Договор об отчуждении квартир, дач, домов подлежит регистрации в БТИ, договор об отчуждении земельных участков регистрируется в комитетах по землеустройству, договор об отчуждении автотранспортных средств должен быть предъявлен в ГАИ.

7. Завещание, договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении недвижимости не могут быть удостоверены менее чем в 2-х экземплярах, причем один из них остается в делах нотариальной конторы.

Договоры отчуждения недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Передача продавцом недвижимости и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу. При удостоверении договора отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Договор об отчуждении жилого дома или квартиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственности супругов, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение. Подлинность подписи супруга на заявлении должна быть нотариально засвидетельствована. Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом.

При удостоверении договоров на отчуждение недвижимости нотариус истребует справку БТИ об оценке отчуждаемого имущества.

При удостоверении сделок по отчуждении земельного участка свидетельство на право собственности на землю возвращается с отметкой на лицевой стороне правоудостоверяющего документа об удостоверении договора. Отметка содержит дату, реестровый номер, наименование сделки, печать и подпись нотариуса. Правоудостоверяющий документ вместе с договором представляется в земельный комитет, где договор регистрируется, правоудостоверяющий документ с отметкой нотариуса изымается, а приобретателю выдается новый правоудостоверяющий документ.

Договор об ипотеке земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). В силу договора залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удостоверить свои требования в случае неисполнения обязательства. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Залог недвижимого имущества называется ИПОТЕКОЙ. В тексте договора указывается предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обязательства, в обеспечении которого осуществляется залог. При удостоверении залога квартиры одновременно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества.

Удостоверение договора ренты.

Рента – это самостоятельный институт гражданского права, который связан с отчуждением за плату или бесплатно имущества, обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на имущество, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей. Рента – это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной ссуды либо предоставление средств на его содержание в иной форме.

При удостоверении договора ренты нотариус обязан проверить, включены ли в его содержание все необходимые положения, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений. В договоре должно быть отражено:

- обязательства получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

- обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении действия договора;

- размеры ренты и обеспечения выплат;

- сроки выплаты рентных платежей;

- условия расторжения договора.

Виды ренты:

1. постоянная рента – она бессрочна. Получателем могут быть только граждане и некоммерческие организации. Постоянная рента передается по наследству, и обязательство выплаты прекращается в случае смерти последнего наследника, не имеющего наследников. Размер ренты увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда.

2. пожизненная рента – получателем ренты может быть гражданин любого возраста, передавший свое имущество под выплату ренты. Выплаты прекращаются со смертью получателя ренты. Размер пожизненной ренты устанавливается из расчета ежемесячного платежа и не может быть ниже минимального размера оплаты труда.

3. пожизненное содержание с иждивением – получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им третьего лица. Содержание с иждивением может состоять из обеспечения потребности в жилище, питании, одежде, уходе, в оплате ритуальных услуг. Стоимость общего объема содержания не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Удостоверение доверенности.

Доверенность – это письменное уполномочие, в соответствии с которым одно физическое или юридическое лицо представляет интересы другого перед третьими лицами. Доверенность может быть генеральной, специальной и разовой. Любая доверенность должна быть совершена в письменной форма. К нотариально удостоверенной доверенности закон приравнивает:

- доверенности военнослужащих, находящихся в госпиталях или военно-учебных заведениях, если они удостоверены начальником такого учреждения либо старшим или дежурным врачом.

- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты, если эти доверенности удостоверены администрацией этого учреждения.

Срок действия доверенности не может быть более 3-х лет. Если срок действия доверенности в ней не указан, она действительна в течение одного года с момента выдачи. Если в доверенности не указана дата ее удостоверения, то такая доверенность признается ничтожной.

При удостоверении доверенности нотариус обязан указать прописью срок действия доверенности и хотя бы один раз дату ее удостоверения. Нотариусу следует выяснить намерения доверителя по поводу передоверия предоставляемых им полномочий его представителем третьему лицу. В тексте доверенности нотариус отражает:

- место и дату ее удостоверения;

- Ф.И.О., домашний адрес и паспортные данные доверителя и доверенного лица;

- полномочия, которыми наделяется лицо, представляющее доверителя перед третьими лицами;

- срок действия доверенности;

- наличие или отсутствие права передоверия;

- права и обязанности доверителя в отношении прекращения доверенности до истечения срока ее действия.

Удостоверение договора займа.

Договор займа представляет собой договор, по которому одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, а заемщик обязан возвратить займодавцу такую же сумму денег или такие же вещи. Если сторонами являются граждане, а сумма договора превышает 10 МРОТ, то договор должен быть заключен в письменной форме. Подтверждением заключения договора займа может быть расписка заемщика. Удостоверяя договор займа, нотариус должен разъяснить сторонам, что договор займа может быть возмездным, т.е. предусматривать выплату процентов. Если в условиях договора не указан размер процентов, то их размер определяется существующей в месте жительства или нахождения займодавца ставкой банковского процента на день уплаты долга. По общему правилу проценты выплачиваются ежемесячно. Договор займа предполагается беспроцентным, когда договор заключен между гражданами на сумму не более 50 МРОТ и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, либо по договору заемщику передаются вещи.

Удостоверение брачного договора.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, в котором определены имущественные права и обязанности супругов в браке, а также в случае его расторжения. Брачный договор должен быть составлен в письменном виде и обязательно удостоверен нотариально. Супруги вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности супругов, причем положения договора могут касаться всего имущества, отдельных его видов, имущества каждого из супругов или будущего имущества супругов. Составляя брачный договор, супруги могут включить в него следующие положения:

- права и обязанности по взаимному содержанию;

- способ участия в доходах друг друга;

- порядок участия в совместных расходах;

- порядок передачи имущества каждому из супругов в случае расторжения брака;

- иные условия по поводу имущественных отношений.

Ни при каких обстоятельствах условия брачного договора не могут включать в себя следующие положения:

- ограничение правоспособности или дееспособности;

- ограничение права обращения в суд;

- личные неимущественные отношения между супругами и в отношении детей;

- условия, ограничивающие нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания;

- условия, которые ставят одного из супругов в крайне не благоприятное положение;

- условия, противоречащие основам семейного законодательства.

Соглашение об уплате алиментов.

Соглашение об уплате алиментов должно быть составлено в письменной форме, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Предметом соглашения является размер, условия и порядок выплаты алиментов. Нотариус обязан проверить:

- размер алиментов;

- способ и порядок уплаты;

- сроки выплаты;

- обязательная индексация размера алиментов.