2.8. Выбытие основных средств

2.8.1. Продажа объектов основных средств

В бухгалтерском учете продажа объектов основных средств отражается на счете 91 "Прочие доходы и расходы". Выручка от реализации включается в состав прочих доходов, а остаточная стоимость - в состав прочих расходов. В составе прочих расходов отражаются и все расходы, связанные с реализацией основного средства.

Для целей налогообложения прибыли доход от реализации основных средств также можно уменьшить на остаточную стоимость этих основных средств и на сумму расходов, связанных с их реализацией (в том числе на сумму расходов по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых основных средств).

При определении финансового результата от реализации основного средства нужно учитывать, что остаточная стоимость основных средств в бухгалтерском и налоговом учете может быть различной. Поэтому величина прибыли (убытка), полученной при реализации объекта, в бухгалтерском и налоговом учете может не совпадать.

Ситуация, описанная ниже, знакома многим.

У организации есть объект основных средств, который уже не используется в деятельности организации. Руководство решило его продать.

С момента принятия решения о продаже до момента продажи может пройти несколько месяцев. Возникает резонный вопрос: может ли организация исключить объект из состава основных средств на дату принятия решения о его продаже и перевести его со счета 01 "Основные средства" на счет 41 "Товары"?

Чем обусловлен этот вопрос?

Конечно же, желанием исключить неиспользуемый объект из налоговой базы по налогу на имущество. Ведь в соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Позиция Минфина России по данному вопросу отражена в Письме от 02.03.2010 N 03-05-05-01/04. По мнению Минфина России, нормы бухгалтерского законодательства не предусматривают возможность перевода основных средств в категорию "товары". Соответственно, основные средства подлежат обложению налогом на имущество организаций до момента их продажи.

Аналогичные выводы можно найти в Письме Минфина России от 31.03.2011 N 03-03-06/1/187.

2.8.2. Продажа объектов недвижимости

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости (отразить по кредиту счета 91) только на дату государственной регистрации прав на имущество.

При этом на практике возникает временной разрыв между датой передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи и датой государственной регистрации права собственности на эту недвижимость за покупателем.

Соответственно, возникает вопрос: в какой момент организация-продавец должна списать продаваемый объект со счета 01 "Основные средства": в момент подписания акта приемки-передачи или только после того, как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю?

Вопрос этот далеко не праздный. Ведь от ответа на него зависит ответ и на другой вопрос: до какого момента продаваемый объект должен включаться в налоговую базу по налогу на имущество у продавца?

В Письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20 указано, что организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его со счета 01 в момент фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости").

Таким образом, при продаже объектов недвижимости организация-продавец должна вывести проданный объект из состава основных средств (снять со счета 01) на дату подписания акта приема-передачи объекта и учитывать его остаточную стоимость до момента госрегистрации перехода права собственности на счете 45.

На дату госрегистрации перехода права собственности остаточная стоимость проданного объекта списывается со счета 45 в дебет счета 91 с одновременным признанием по кредиту счета 91 выручки от реализации этого объекта.

Обратите внимание! Налоговые органы настаивают на том, что выручка от реализации объекта недвижимости должна быть признана в налоговом учете в момент передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на госрегистрацию, вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Такая позиция высказана, в частности, в Письмах Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301, от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554.