24. Структура жилищного фонда по вопросам собственности. Форма управления жилищными услугами.

Структура— внутреннее устройство чего-либо.

В структуре жилищного фонда РФ по формам собственности жилых единиц преобладают приватизированные квартиры и частные индивидуальные дома. По состоянию на конец 2011г. в частной собственности находилось 85,6% всего жилья. Почти 3,4% жилищного фонда находилось в муниципальной собственности, 6,8% – в государственной и более 4% жилья принадлежало иным собственникам.

 в России сложилась парадоксальная ситуация: если по уровню доходов РФ существенно отстает от стран Европы, то по доле жилья, находящегося в собственности проживающих в нем граждан – напротив, опережает их. При этом значительная часть владельцев квартир не имеет финансовых возможностей не только самостоятельно покрывать затраты на капитальный ремонт принадлежащего им жилья, но даже полностью оплачивать текущие расходы по его эксплуатации.

Форма - это совокупность управленческих связей между управляющей и управляемой подсистемами.

Товарищество Собственников Жилья ( ТСЖ ) – это добровольная общественная организация, выступающая в гражданском обороте как одно юридическое лицо, и создаваемая собственниками недвижимости для управления и обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и общего имущества. ТСЖ идеальная форма управления для жильцов, заинтересованных в минимизации затрат и готовых не только самостоятельно участвовать в управлении, но и порой выполнять часть работ. 

Жилищный кооператив - добровольная общественная организация, объединяющая людей для строительства или приобретения объектов недвижимости с целью последующей эксплуатации, управления и проведения ремонтных работ.

Как и ТСЖ жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, создаваемыми непосредственно самими собственниками, поэтому данная форма управления отличается особым «личным» подходом к содержанию дома.

При выборе подобной организационной формы для создания УО, необходимо уделить особое внимание Уставу кооператива и построению хорошей репутации предприятия. Только добросовестное руководство и положительно зарекомендовавший себя ЖК после покупки объекта недвижимости может не потерять своих членов и получить полномочия на управление домом.

Главным преимуществом ЖК по сравнению с другими управляющими организациями, является возможность применения ресурсосберегающих технологий при планировке и строительстве дома и отличное знание характеристик и состояния своих объектов.

Управляющая компания ( УК ) – коммерческая организация основная деятельность которой направлена на извлечение прибыли от управления жилищным фондом и обслуживания его инженерной инфраструктуры. Обслуживая сразу несколько домов, для УК возрастает экономия от масштаба и обеспечивается оптимальное распределение необходимой техники и квалифицированных специалистов на единицу жилплощади.  Кроме того, так как создание УК является бизнес - инициативой, распоряжаются прибылью компании учредители, но и риски банкротства вместе с первоначальными вложениями, направленными на развитие предприятия и закупку оборудования ложатся на плечи собственников предприятия, а не на жильцов, как при создании ТСЖ или ЖК. 

Главным преимуществом УК по сравнению с другими управляющими организациями, является знание специфики отрасли и хорошая подготовка специалистов

Расчетно-кассовый центр ( РКЦ ) - специализированная компания, оказывающая услуги по агентскому договору и выступающая посредником при проведении расчетных операций между управляющими организациями, потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. 

Основные функции РКЦ: 

• Расчет и начисление платежей

• Прием платежей

• Предоставление справок и квитанций населению

• Абонентское обслуживание

• Работа с дебиторской задолженностью

Таким образом, с поставщиков и управляющих организаций снимается бремя общения с «клиентами», а абоненты приобретают в лице РКЦ квалифицированное обслуживание.

25. Способы управления многоквартирными домами. Содержание договора управления. Выбор организации для управления. Главные задачи управляющей организации. Задачи, решаемые управляющей организацией самостоятельно.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способы управления многоквартирными домами:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Собственники выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечивают холодное и горячее водоснабжение;

осуществляют водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление;

несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

Несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

3) управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Содержание договора управления.

 В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Главные задачи управляющей компании

• сохранность и содержание жилищного фонда, нежилых строений, инженерного оборудования, объектов благоустройства, дорог, улиц и магистралей;

• поддержание в надлежащем состоянии согласно требованиям государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, обеспечение комфортных условий проживания в жилищном фонде граждан и функционирования расположенных в данном жилищном фонде организаций;

• предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям в объёмах, не менее установленных нормативными документами, и установленного качества, недопущения ухудшения состояния здания в течение периода управления; 

• обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования жилых домов и жилых помещений, техническую эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с действующими правилами и нормами, надлежащее санитарное содержание жилых домов, мест общего пользования и придомовых территорий;

• соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;

• обеспечение экологической безопасности проживания;

• ведение технической документации на строения, инженерное оборудование, объекты озеленения, благоустройства, дорог и тротуаров;

• реализация дополнительных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом;

• организации сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, расчета с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями за выполненные работы;

• обеспечение системы контроля предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты по факту предоставления;

• снижение стоимости обслуживания жилищного фонда и потребляемых коммунальных услуг;

• проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда и снижение энергоресурсопотребления.