93

6.1. Понятие – «управление недвижимостью»

Различные источники по-разному трактуют содержание термина «управление недвижимостью». В законопроекте «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ», подготовленном межрегиональной ассоциацией управляющих недвижимостью («Риэлтер» № 98, с. 57-61) дается следующее определение:

«Под деятельностью по управлению недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых, допускаемых законами РФ полномочий собственника недвижимого имущества, разрешенного к обороту».

В постановлении правительства Ленинградской области от 12.07.1995г. № 260 «Об управлении недвижимостью» управление трактуется как «совокупность эффективных действий собственника, направленных на сохранение основных качеств собственности или на ее приращение».

В книге «Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения» (под общей редакцией Грабового П.Г., с.40) дается следующее определение:

«Под управлением недвижимостью понимается управленческая деятельность в сфере недвижимости, включающую постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за решениями с последующим мониторингом путей их достижения».

В учебном пособии «Экономика недвижимости» (с.52) дается следующая формулировка:

«Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости».

Все выше приведенные определения дают общее представление о содержании термина «управление недвижимостью».

Управление недвижимостью включает в себя:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

• управление конкретным объектом в процессе эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленной цели;

• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

• систему законодательного регламентирования и контроля всех участников отношений недвижимости.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

Объектами управления выступают отдельные здания и сооружения различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские, торговые), имущественные комплексы предприятий всех форм собственности и их системы – жилой фонд, земельный фонд, лесной фонд и т.д.

Управление – это процесс решения проблем при достижении поставленных целей. Важнейшими целями управления и экономики недвижимости являются:

• стоимостные цели – ожидаемые финансовые результаты;

• потребительские цели – достижение определенных материальных результатов (жилищное строительство, реконструкция здания или сооружения)

• социальные цели – социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация, удовлетворение нужд потребителя).

Особенности разработки и построения дерева целей проявляются в том, что недвижимость имеет тройственный характер и выступает как товар, экономическое благо и источник получения доходов.

К традиционным функциям управления – планирование, организация, координация, учет и контроль – следует добавить также формирование бизнес-коммуникаций и защиту информации.

Информация – сведения, позволяющие осуществлять процесс управления, повысить его эффективность. Информация – сведения, являющиеся объектом хранения, переработки и передачи.

Коммуникации – совокупность возникающих связей, отношений между субъектами рынка в процессе деятельности.

В условиях жесткой конкуренции оперативное получение информации для принятия своевременных решений – основа эффективной деятельности фирмы.

Информатизация – это процесс создания, развития и применения информационных средств и технологий, обеспечивающих улучшение качества труда и его эффективность. Информатизация предусматривает внедрение методов и средств сбора, обработки и передачи, а также хранения информации на базе средств компьютерной техники и связи.

Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.

Содержание недвижимости – это мероприятия, включающие правовые отношения, экономические факторы, уход за жилищным фондом и его ремонт. Уход за недвижимостью является регулярно повторяемой работой, с помощью которой поддерживаются необходимые условия жизнеспособности. Ремонт делится на:

• профилактический – поддерживающий;

• текущий, с помощью которого стремятся вернуть объекту его техническую надежность и сохранить эксплуатационную пригодность (выполняется через 5-10 лет);

• капитальный, в результате которого уровень качества объекта существенно улучшается (выполняется через 20-25 лет).

Реализация капитального ремонта улучшает энергопотребление, происходит замена трубопроводов инженерных систем.

Затраты на содержание включают в себя:

• затраты на персонал;

• затраты на управленческие услуги;

• затраты на содержание придомовых территории;

• затраты на уборку;

• затраты на отопление, водоснабжение, водоотведение, на электричество и газ;

• затраты на работу с отходами;

• затраты по страхованию;

• налог на недвижимость;

• квартплата, затраты на ремонты.

Надзор за эксплуатацией жилого фонда осуществляют государственные жилищные инспекции. Они имеют обязанности:

- раз в пять лет проводить обследование технического состояния зданий независимо от формы собственности;

- рассматривать жалобы жильцов, касающиеся использования и обслуживания зданий;

- проверять подготовку жилищного фонда к зиме;

- контролировать проведение ремонтных работ, работу коммунальных систем;

- выявлять перепланировки, выполненные без согласований;

- проверять функционирование технических систем зданий.

Проверки проводятся в присутствии владельцев недвижимости и представителей организации, занимающихся управлением и техническим обслуживанием.