Тема № 1: «Рынок земли как предпосылка земельной оценочной деятельности»
С.-х. угодья – особая часть земель РФ
Понятия земельного оборота, рыночных сделок и инфраструктуры земельного рынка
Условия формирования рынка земель с.-х. назначения в России
Факторы, определяющие спрос и предложение на земли поселений
1. С.-х. угодья – особая часть земель РФ
С.-х. угодья в земельном фонде России занимают небольшую долю, около 13 %, основная их часть (88%) находится в составе землепользования предприятий и населения. На долю с.-х. предприятий приходится 76% и населения 24% по га 146,4 млн.га и 46,5 млн.га.
В настоящее время из всего земельного фонда России в частной собственности находится 7,6 % или 129 млн.га , из которых 124 млн.га является собственностью физ. лиц, относительно земельного фонда эта величина небольшая, но она включает ценные земли сельхозугодий.
Мировой опыт развития земельных отношений государства и собственников земли обусловливает внимание со стороны государства на использование земель с.-х. назначения как особо ценного и охраняемого природного ресурса. Частную собственность на землю в отличие от частной собственности на другие объекты недвижимости отличает 1 свойство: земля остается национальным достоянием, в этой связи одной из особенностей земли как объекта собственности является отношение государства с собственниками и землевладельцами по поводу эффективного использования земли. С этой особенностью собственности земли необходимо считаться, т.к. государство не должно допустить, чтобы вечным национальным достоянием неограниченно распоряжался временный собственник, руководствуясь при этом лишь своими интересами.
Мировая практика земельных отношений в условиях частной собственности на землю ориентирована на жесткие условия контролирования со стороны государства по вопросам использования с.-х. угодий, их оборота и охраны. С этих позиций вмешательство государства в земельные отношения России на данном этапе недостаточно, вместе с тем земельная политика текущего периода определит в будущем положение России на продовольственном рынке.
Исследование использования с.-х. угодий за период с 1996 г. подтверждают несостоятельность контроля со стороны государства за использованием с.-х. угодий. С начала аграрной реформы площадь с.-х. угодий сократилась на 1,6 млн. га, в том числе пашни на 9,6 млн. га., что свидетельствует о перераспределении структуры с.-х. угодий. В связи с высокой долей необрабатываемой пашни, она зарастает кустарником и переходит из пашни в сенокосы, пастбища, залежь. Из общей площади с.х. угодий 113 млн. га находится в долевой собственности граждан. Основная их масса (101 млн.га ) в землепользовании с.-х. организаций.
Понятия земельного оборота, рыночных сделок и инфраструктуры земельного рынка
Правовые основы земельного рынка заложены Конст РФ п.2 ст. 9; ЗК РФ п.11 ст.1; ГК РФ п.1 ст.280 и п.3. ст.261; ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», ст. 8.
Говоря о рынке земли следует разграничить понятия земельного оборота и рыночной сделки:
Земельный оборот – это сделки, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав по поводу земельных участков. Эти сделки включают в себя: -покупку, -продажу, -аренду, -залог, -дарение,-наследование,-обмен, а также операции государства по поводу наделения землей и изъятию зем. участка и пожизненную ренту.
Одни из сделок земельного оборота предполагают перемену владельца земли, (это продажа, наследование, обмен, изъятие и наделение), а другие сделки не меняют – залог, аренда и пожизненная рента.
Некоторые операции с землей связаны с обменом земли на деньги, эту группу сделок называют рыночными.
Рыночная сделка –это сделка купли-продажи прав или правомочий на земельный участок.
Земельный оборот схематично:
Механизм земельного оборота и рыночных сделок должен учитывать интересы общества и отдельных граждан (собственников), поэтому на рынке в качестве продавца и покупателя должно присутствовать государство, это позволит снизить цены на земельные участки и контролировать оборот с.-х. угодий.
Вмешательство государства в процесс зем. оборота – это реальность современного мира, она возникает как следствие конфликта государства, представляющего интересы общества, с земельными собственниками, носителями частных интересов, поэтому государство наделено полномочиями на использование земли как национального достояния вплоть до изъятия земель, находящихся в частной собственности.
Рынок земли на данном этапе наход. В стадии становления. Основной причиной, сдержанного развития земельного рынка является отсутствие инфраструктуры зем. рынка, кот. Включает в себя:
-сферу землеустроительных услуг
-гос. Зем. кадастр
-землеоценочная деятельность
-формирование системы земельных сделок
Основными показателями, характеризующими земельный рынок являются:
1.Рыночный оборот=отношение числа рыночных сделок к общему числу сделок (%)
2.Спрос на земельные участки, ед. га
3.Предложение зем. участков, ед. га
4. Удовлетворение спроса (или потребности в зем. уч.)=предложение(ед.,га)/спрос (ед.,га)
Условия формирования рынка земель с.-х. Назначения в России
Рынок земли, являясь одним из важных факторов экономического роста в России сам по себе зависит от системной экономики, т.е. общего состояния экономики АПК. Основой функционирования рынка земли служит спрос на земельные участки. Спрос на землю, как и на любой другой производственный ресурс, определяется экономичностью в процессе использования, т.е. получение прибыли для нормального функционирования производства. С.-х. угодья – ресурс общего жизнеобеспечения страны, использование которого сегодня экономически не выгодно. Это и определяет спрос. Земледелие на сегодня является не только низкорентабельным, но и рискованным. Кроме того, по истечении определенного времени всем ясно, что прошедшая приватизация земли далеко не единственный фактор организации эффективного хозяйствования на земле. Дороговизна сопряженных с землей ресурсов сводит на нет спрос на землю, как производственный ресурс. Сегодня преобладает покупка земли, не связанной с сельскохозяйственной деятельностью.
Расширение спроса на земли с.-х. назначения возможно при определенных условиях:
1.Финансовое оздоровление с.-х. организаций
2.Информационное обеспечение земельного рынка
3.Приведение в соответствие площади обрабатываемой земли с материальными, техническими и трудовыми ресурсами;
4.Упорядочение земельных долей.
Подробнее:
Механизм финансового оздоровления на современном этапе должен идти по направлениям:
-списание долгов, образовавшихся по причине ускоренной аграрной реформы, т.е. просчет в государственной политике. Скопившиеся у с.х. товаропроизводителей долги по своей сумме исключают возможность погашения их в любой перспективе.
-необходимо на государственном и региональном уровнях установить контроль за паритетом цен на с.-х. продукцию и промышленную, потребляемую селом рыночными и нерыночными методами.
-гос. стимулирование эффективного хозяйствования, через систему дотаций, налоговых льгот, субсидий.
2. Информационное обеспечение земельного рынка включает совокупность сведений, методов и средств сбора, накопления, хранения и выдачи информации;
-организацию обработки данных, анализа, прогнозирования и регулирования рыночных сделок с землей. В качестве накопителя информационной базы служит система земельного кадастра и мониторинга. В соответствии с положением о порядке ведения зем. кадастра и мониторинга земель, обе эти системы ведутся по всем землям РФ. Получение земельной информации обеспечивается путем космо- и аэросъемочных работ, топографических, геоденических, почвенных и др. обследований. Мониторинг земель выявляет изменения и проводит оценку по позициям: 1. качественное состояние земель в разрезе землепользований, угодий, полей, участков, это включает изменение плодородия почвы, эрозию, структуру, заболачивание и т.д.; 2. процессы, вызванные образованием оврагов, оползней и т.д.; 3. Состояние береговых линий, земель поселений и других объектов.
В земельном кадастре отражается информация о правовом режиме земель:
-права на землю и связанную с ней недвижимость
-режим пользования
-ограничения
-распределение по собственникам
В зем. кадастре отражается качественная характеристика земель, их кадастровая стоимость.
3.Приведение в соответствие площади обрабатываемой земли с материальными, техническими и трудовыми ресурсами; Товарное с.х. в России представлено 3 типами: крупными предприятиями, кфх, лпх. Перед землепользователями стоит вопрос о рационализации землепользования. Проблема приобретения с.-х. угодий для кфх и лпх состоит в расположении зем. участков, которые д.б. хозяйственно доступны. Источником предложения земли на рынок является фонд запаса, созданный за счет земель с.-х. назначения , переданных в период приватизации в фонд перераспределения и за счет земель, которые не обрабатываются. Для реализации данного направления необходимо на уровне сельских районов: 1. провести инвентаризацию земель с.-х. назначения по предприятиям с целью выявления площадей, находящихся в общей собственности, собственности гос-ва, необрабатываемых площадей. 2. с учетом имеющейся и прогнозируемой ресурсной базы с.х. организации обосновать площадь, которую с.-х. организация может обрабатывать, т.е. эффективно использовать. 3. Сформировать за счет высвобожденных земель фонд перераспределения земель. При этом необходимо помнить, что приоритетным в развитии с. х. России остаются с.х. организации. В результате данной акции будут выявлены площади, которые через земельный рынок могут формировать новые и оптимизировать имеющиеся землепользования. Будут выявлены земли, которые утратили свои продуктивные качества. Они д.б. переведены в состав других угодий: в фонд консервации, восстановления.
4.Упорядочение земельных долей.
В настоящее время около 70% с.х. угодий используемых предприятиями находятся в долевой собственности. Закон «Об обороте земельс.х. назн» обязует владельцев земельных долей определиться со своей долей, согласно перечня имущественных сделок с недвижимостью, предусмотренного ГК РФ , одновременно в нем указывается на необходимость оформления идеальных земельных долей в натуральные зем участки, т.е. выделение земли на местности. Чтобы эта мера не стала угрозой для землепользования предприятий подходить к этой проблеме необходимо комплексно в системе обоснования для с.-х организаций зем. площади с учетом ресурсов. В этой связи на карте д.б .выделены земли гос. земли, земли неиспользуемые и земли общей собтвенности. Одновременно владельцы зем. долей прнимают решение оставляют ли они свою зем. долю в землепользовании хозяйства или выделяют в обособленный земельный участок. При этом существует 2 подхода к передаче доли в состав землепользования с.-х. организации: 1. Оставить ее с потерей права собственности , т. е. путем внесения в качестве взноса в уставный капитал; 2. передать в аренду на 49 лет.