5. Варианты управления имущественными комплексами.

1. Внутреннее структуроен подразделение.

Плюсы: учёт специфики объектов недвижимости; для производственных объектов – высокая возможность покрытия убытков за счёт использования коммерческой недвижимости.

Минусы: отсутствие самостоятельности в принятии решений.

2. Внешняя управляющая компания.

Плюсы: Опыт и профессионализм в управлении объектом недвижимости; возможность привлечения инвесторов для управления об. недвижимости, сокращение издержек предприятия по собственной эксплуатации.

Минусы: сложные договорные отношения с поставщиками услуг.

3. Дочерняя компания.

Плюсы: самостоятельность в принятии решений; учёт специфики объекта.

Минус: высокий риск выведения активов из предприятия.

6. Понятие и сущность наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

1.      Принципы, основанные на представлениях собственника (поль зователя) -    полезность; замещение; ожидание (предвидение).

2.      Принципы, связанные с эксплуатацией собственности - остаточная продуктивность; вклад; сбалансированность; возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность); экономическая величина; экономическое разделение.

3.      Принципы, обусловленные действием рыночной среды -    принцип спроса и предложения; принцип конкуренции; принцип соответствия; принцип зависимости; принцип изменения.

4.      Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

-    отвечает всем правовым требованиям и ограничениям; физически осуществим; экономически эффективен;   максимально продуктивен.

Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.

7. Основные виды деятельности управляющего объектом недвижимости.

1. Брокеридж – деятельность, направленная на привлечение клиентов или пользователей объектов недвижимости, поиск потенциальных клиентов, ведение переговоров, арендная политика, заключение контрактов и т.п.

2. Развитие объекта – внесение в объект изменений, необходимых для приближения его к варианту наилучшего и наиболее эффективного использования, управление проектированием, развитие системы сервиса и т.п.

3. Техническое обслуживание и ремонт – техническая экспертиза объекта, оценка технического состояния, ремонтные работы, осмотр здания, проведение тендеров по отбору организации, произведение тех или иных видов работ, управление ремонтными работами.

4. Содержание объекта и обеспечение его ресурсами – для поддержания объекта в соответств. санитарно-техническом состоянии, поддержание микроклимата, поставка ресурсов, оборудования, инвентаря, управление закупками, поддержание отношений с поставщиками и т.п.

5. Обслуживание пользователей и клиентов – организация дополнительных сопутствующих услуг: по сдаче помещения, стоянки, парковочные места, организация службы администрации.

6. Охрана и безопасность – монтаж, наладка и эксплуатация специализированных систем, систем пропускного режима и др., установка различных датчиков (сигнализация, бронирование).