1. Понятие «управление» недвижимостью. Основные функции управления недвижимостью.

Управление- целенаправленная деятельность по организации эффективного функционирования объекта в условиях изменения внеш. среды.

Управление- целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное, кот. осущ. наиб. эффективным способом.

Управление- это выбор наилучшего варианта использования объекта из возможных.

Функции управления:

1. Прогнозирование и планирование

-постановка целей по объекту исследования;

-изучение и планирование перспектив по использованию объекта;

-разработка программы по достижению целей.

2.Организация-создание различных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей.

3.Руководство (распоряжение) – орг-я деятельности персонала.

4.Координация- согласование действий отдельных участников проекта.

5. Контроль- наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений с точки зрения контроля.

2.Управление объектом недвижимости.

Объект недвижимости с т.з. управления имеет определенные особенности, например, недвижимость, выступает как разновидность собственности и включает направления:

1. Управление портфелем недвижимости.

2. Управление комплексами объектов недвижимости (управление имущественным комплексом предприятия и управление территориями).

3.Управление объектом недвижимости.

Управление объектом недвижимости- деятельность осущ. в 3-х аспектах:

1. Правовом, включ. распределение и комб-е прав на недвижимость.

2. Экономический аспект- управление доходами и расходами на управление проектом, формирование бюджета.

3. Технический аспект – поддержание объекта в работоспособном состоянии в соответствии с его назначением.

При управлении объектом недвижимости решаются задачи:

1. Маркетинг (изучение спроса и предложения на рынке недвижимости, реклама и т.д.)

2. Управление финансовыми потоками связ. с объектом (привлечение инвестиций), формирование дохода, оптимизация расхода.

3. Технический менеджмент (содержание, обслуживание, все виды ремонта, управление эксплуатацией и техническим обслуживанием).

4. Управление занятостью объекта.

5. Управление персоналом.

3. Управление портфелем недвижимости.

Цель: максимизация приносимого дохода совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, сокращение рисков связанных с управлением портфелем недвижимости. В зависимости от готовности инвесторов идти на риск различают след. портфели:

1. Агрессивные.

2. Консервативные.

Задачи по управл. объектом недвижимости:

1. Формирование портфеля из взаимодополняющих объектов, отличающихся, например, по типу, размеру, функциональному назначению.

2. Актуализация портфеля недвижимости (законодат. акты, норматив. док- ты и др.).

4. Управление комплексами. Предприятие как имущественный комплекс.

Комплексы объектов недвижимости м.б. сформированы исходя из функц. назначения (жилые, коммерческие, транспортные), либо по территориальному признаку, объекты и комплексы по управлению (единая управляющая компания).

Задачи: формирование политики в отношении комплекса.

1. Определение пользователей объекта недвижимости.

2. Привлечение пользователей объекта недвижимости.

3. Условия привлечения пользователей:

-льготная стоимость;

-маркетинговые ходы.

4. Поддержание отношений собственников объектов недвижимости с партнерами.

5. Координация и контроль за деятельностью управлением об-м недвижимости (движение денеж. средств, качество оказываемых услуг, своевременное оказание услуг).

Предприятие как имущественный косплекс включает:

-земельные участки;

-здания и сооружения;

- оборудование и материал;

-сырье и продукцию;

-требования и долги;

-нематериальные активы;

-права на обозначение предприятия, его продукцию, услугу, права на информацию и другие не имущественные права.

По способу управления выделяют: операционную и инвестиционную недвижимость.

Операционная недвижимость- часть активов предприятия, кот. выступают как центр издержек.

Инвестиционная недвижимость- самостоятельный актив предприятия, выступающих как цент дохода. Цель: максимизация доходов от имущества.

Цель управляющего операционной недвижимостью:

1. Поддержание недвижимости в работоспособном состоянии.

2. Сокращение издержек по содержанию объекта недвижимости в общей себестоимости продукции.

Инвестиционная недвижимость- недвижимость, приобретаемая для долгосрочного использования и получения дохода.

Спекулятивная нед-ть- используется для дальнейшей перепродажи.

Управление территорией включает следующие социально-экономические функции:

1. Создание условий для деятельности организации и предприятия, обеспечение фукц. города как единого целого.

2. Обеспечение комплексного развития территории города в целом.

3. Пополнение и формирование бюджета города.

4. Минимизация затрат на содержание муниципальной недвижимости.

5. Обеспечение высокого уровня деловой активности на территории и одноврем. решение соц. задач (максимизация объема продукции или услуг, создаваемых на территории города или субъекта).