6.2 Стандарты оценки имущества и виды стоимостей

«Стандарт» – этим термином в последнюю четверть века во всем мире стали называть «наилучшую общепринятую практику», обобщаемую каждым профессиональным сообществом по соответствующей дисциплине (это касается не только экономических, но и технических измерений). Повсеместно укрепилось понимание Стандартов не как государственных законов, регламентаций или межправительственных соглашений, а как профессиональных сводов, формируемых национальными и международными сообществами, которые представляют собой особые институты гражданского общества и всего мирового гражданского сообщества.

Особую черту этим сообществам придает некоммерческая сущность общего интереса, объединяющего организации, которые оказывают услуги по экономическим измерениям на коммерческой основе. Этот общий интерес выражается в «познании реальных экономических ценностей», но реалистичность конкретных измерений может удостоверяться только на базе научного знания, прежде всего, теории познания (американцы называют ее «эпистемологией») и экономической теории («экономикс»).

Интернационализация стандартов финансовой отчетности, оценочной деятельности, инвестиционного анализа и т.п. – подразумевает гармонизацию всех национальных стандартов с международными стандартами. Отдельные страны и регионы (в частности, Европа), оставаясь в рамках международных стандартов, отражают в своих стандартах институционально-правовые особенности. Но США – вместо гармонизации – заявили о конвергенции (сближении) своих стандартов с международными, что подразумевает непринятие ими единых принципов экономических измерений.

Особым явлением в экономических измерениях стало создание в последние годы специальных стандартов для государственного (публичного) сектора экономики. В финансовой отчетности – это целый свод МСФО ГС, о применении которого в России почти ничего не слышно. А в Международные стандарты оценки уже включены Руководства по оценке организаций этого сектора в соответствии с МСФО ГС. При этом и бухгалтеры, и оценщики заменяют критерии прибыли и денежного потока – критериями развития производственного (сервисного) потенциала и предстоящих сроков службы.

Все это очень важно знать российским оценщикам, которые с 1993 г. работали исключительно по американским стандартам BSV. В отношении экономической теории и ее приложений к методологии экономических измерений – знание американских работ и результатов отраженных в них исследований исключительно важно. Однако, чем ближе к практической работе бухгалтеров или оценщиков, тем опаснее пользоваться устаревшими американскими стандартами и, особенно, шаблонами (по которым «под копирку» рисуются отчеты), без твердой уверенности в том, что их методологические основы соответствуют российским условиям.

Поэтому Российское общество оценщиков, сделав переводы в 1996-98 гг., в последующем перестало заниматься переводом и применением стандартов Фонда оценки (USPAP), а также стандартов других американских организаций оценщиков (АСА и пр.), и полностью переключилось на постоянную работу с методологически развивающимися МСО и ЕСО. Ведь USPAP (US – означает не США, а «униформенные стандарты») переиздаются ежегодно, но с «предельно малыми приращениями» – это относится также к изданию 2005 г., в котором нет даже упоминания о «конвергенции» с МСО и МСФО.

Сейчас завершена пятилетняя работа, проводившаяся Российским обществом оценщиков при участии Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук РАН по формированию Свода стандартов оценки (ССО РОО 2005). Этот Свод предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ, – в полном соответствии с:

1. Международными стандартами оценки (МСО  2005) – «Белая книга»;

2. Европейскими стандартами оценки (ЕСО  2003) – «Синяя книга»;

3. С официально включенными в МСО формулировками из новейших Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО 2004).

Указанные стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО). Российское общество оценщиков (РОО) является членом обеих этих организаций.

Вместе с основным текстом Свода стандартов оценки публикуется специальное Пособие РОО «Особенности понимания по-русски наилучшей общепринятой в мире практики, отраженной в ССО РОО 2005», в котором разъясняются как общие, так и частные вопросы.

Свод стандартов оценки включает в себя аутентичный перевод всех документов, официально принятых МКСО (с официально включенными формулировками из МСФО) и ЕГАО (европейские стандарты приведены в соответствие с международными, а также – во взаимное соответствие с директивами ЕС).

Старейшая и самая авторитетная в мире организация оценщиков – Королевский институт сертифицированных сюрвейеров (RICS, Великобритания) – в новом издании своих стандартов, которое оценщики называют «Красной книгой», поддержала новации МКСО в части оценок для финансовой отчетности и для целей кредитования.

Базовая терминология и виды стоимостей:

ОБЪ­ЕК­ТЫ ОЦЕН­КИ

1. Не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во — зе­мель­ные уча­ст­ки, уча­ст­ки недр, обо­соб­лен­ные вод­ные объ­ек­ты и все, что проч­но свя­за­но с зем­лей, как то: зда­ния, со­ору­же­ния, ле­са и мно­го­лет­ние на­са­ж­де­ния, то есть иму­ще­ст­во, пе­ре­ме­ще­ние ко­то­ро­го без не­со­раз­мер­но­го ущер­ба его на­зна­че­нию не­воз­мож­но. К не­дви­жи­мо­му иму­ще­ст­ву так­же от­но­сят­ся воз­душ­ные и мор­ские су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния, кос­ми­че­ские объ­ек­ты и иное иму­ще­ст­во.

2. Зем­ли раз­лич­но­го на­зна­че­ния — все ви­ды зе­мель: сель­ско­хо­зяй­ст­вен­ные, ле­со­хо­зяй­ст­вен­ные, про­мыш­лен­ные, на­се­лен­ных пунк­тов и дру­гие.

3. Вод­ные ре­сур­сы — при­год­ные для ис­поль­зо­ва­ния во­ды рек, озер, ка­на­лов, во­до­хра­ни­лищ, мо­рей и океа­нов, под­зем­ные во­ды, поч­вен­ная вла­га, во­ды (льды) лед­ни­ков и снеж­но­го по­кро­ва.

4. Не­дра — верх­няя часть зем­ной ко­ры, в пре­де­лах ко­то­рой воз­мож­на до­бы­ча по­лез­ных ис­ко­пае­мых.

5. Не­жи­лые зда­ния — зда­ния, пред­став­ляю­щие со­бой ар­хи­тек­тур­но-строи­тель­ные объ­ек­ты, на­зна­че­ни­ем ко­то­рых яв­ля­ет­ся соз­да­ние ус­ло­вий для тру­да, со­ци­аль­но-куль­тур­но­го об­слу­жи­ва­ния на­се­ле­ния и хра­не­ния ма­те­ри­аль­ных цен­но­стей.

6. Жи­лые зда­ния — зда­ния, пред­на­зна­чен­ные для по­сто­ян­но­го или вре­мен­но­го про­жи­ва­ния, а так­же при­спо­соб­лен­ные для этих це­лей.

7. Со­ору­же­ния — ин­же­нер­но-строи­тель­ные объ­ек­ты, на­зна­че­ни­ем ко­то­рых яв­ля­ет­ся соз­да­ние ус­ло­вий, не­об­хо­ди­мых для осу­ще­ст­в­ле­ния про­цес­са про­из­вод­ст­ва или раз­лич­ных не­про­из­вод­ст­вен­ных функ­ций.

8. Суд­но — пла­ву­чее или ле­таю­щее со­ору­же­ние для пе­ре­воз­ки гру­зов и пас­са­жи­ров, про­мыш­лен­ных или во­ен­ных це­лей.

9. Кос­ми­че­ский объ­ект — ап­па­рат для по­ле­та в кос­мос или в кос­мо­се.

10. Мно­го­лет­ние на­са­ж­де­ния и ле­са — все ви­ды ис­кус­ст­вен­ной или ес­те­ст­вен­ной рас­ти­тель­но­сти (де­ре­вья и кус­тар­ни­ки).

11. Дви­жи­мое иму­ще­ст­во — объ­ек­ты фи­зи­че­ско­го ми­ра, не яв­ляю­щие­ся не­дви­жи­мо­стью, вклю­чая дра­го­цен­но­сти, ра­ри­те­ты, день­ги и цен­ные бу­ма­ги, ха­рак­те­ри­зую­щие­ся воз­мож­но­стью быть пе­ре­ме­щен­ны­ми.

12. Транс­порт­ные сред­ст­ва — сред­ст­ва пе­ре­дви­же­ния, пред­на­зна­чен­ные для пе­ре­ме­ще­ния лю­дей и гру­зов.

13. Ма­ши­ны и обо­ру­до­ва­ние — уст­рой­ст­ва, пре­об­ра­зую­щие энер­гию, ма­те­риа­лы и ин­фор­ма­цию.

14. Жи­вот­ные — жи­вые ор­га­низ­мы, пи­таю­щие­ся го­то­вы­ми ор­га­ни­че­ски­ми со­еди­не­ния­ми.

15. Рас­те­ния — жи­вые ор­га­низ­мы, спо­соб­ные к син­те­зу всех не­об­хо­ди­мых ор­га­ни­че­ских ве­ществ из не­ор­га­ни­че­ских.

16. Мик­ро­ор­га­низ­мы — мель­чай­шие, пре­иму­ще­ст­вен­но од­но­кле­точ­ные ор­га­низ­мы, ви­ди­мые толь­ко в мик­ро­скоп: бак­те­рии, мик­ро­ско­пи­че­ские гри­бы и во­до­рос­ли, про­стей­шие.

17. Цен­ные бу­ма­ги — до­ку­мен­ты, удо­сто­ве­ряю­щие с со­блю­де­ни­ем ус­та­нов­лен­ной фор­мы и обя­за­тель­ных ре­к­ви­зи­тов иму­ще­ст­вен­ные пра­ва, осу­ще­ст­в­ле­ние или пе­ре­да­ча ко­то­рых воз­мож­ны толь­ко при их предъ­яв­ле­нии.

18. Не­ма­те­ри­аль­ные ак­ти­вы — стои­мость дол­го­сроч­ных иму­ще­ст­вен­ных прав, обес­пе­чи­ваю­щих их вла­дель­цам оп­ре­де­лен­ный до­ход или иную поль­зу.

19. Иму­ще­ст­вен­ные пра­ва — пра­ва соб­ст­вен­но­сти на дви­жи­мое и не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во, а так­же ин­те­ре­сы и при­ви­ле­гии, от­но­ся­щие­ся к не­ма­те­ри­аль­ным по­ня­ти­ям.

20. Ин­тел­лек­ту­аль­ная соб­ст­вен­ность — ис­клю­чи­тель­ное пра­во гра­ж­да­ни­на или юри­ди­че­ско­го ли­ца на ре­зуль­та­ты ин­тел­лек­ту­аль­ной дея­тель­но­сти и при­рав­нен­ные к ним сред­ст­ва ин­ди­ви­дуа­ли­за­ции юри­ди­че­ско­го ли­ца, ин­ди­ви­дуа­ли­за­ции про­дук­ции, вы­пол­няе­мых ра­бот или ус­луг (фир­мен­ное на­име­но­ва­ние, то­вар­ный знак, знак об­слу­жи­ва­ния и т. п.).

21. Пред­при­ятие — иму­ще­ст­вен­ный ком­плекс, ис­поль­зуе­мый для осу­ще­ст­в­ле­ния пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти, в со­став ко­то­ро­го вхо­дят все ви­ды иму­ще­ст­ва, пред­на­зна­чен­ные для его дея­тель­но­сти, при­зна­ет­ся не­дви­жи­мо­стью.

22. Пред­при­ятие сфе­ры ма­те­ри­аль­но­го про­из­вод­ст­ва — пред­при­ятие, соз­даю­щее ма­те­ри­аль­ные бла­га в фор­ме про­дук­тов и ма­те­ри­аль­ных ус­луг.

23. Пред­при­ятие сфе­ры не­ма­те­ри­аль­ных ус­луг — пред­при­ятие, ока­зы­ваю­щее ус­лу­ги, на­прав­лен­ные на удов­ле­тво­ре­ние по­треб­но­стей че­ло­ве­ка как ин­ди­ви­дуу­ма и как чле­на об­ще­ст­ва.

24. Ин­ве­сти­ци­он­ный про­ект — со­во­куп­ность фи­нан­со­вых рас­че­тов по оп­ре­де­ле­нию эф­фек­тив­но­сти де­неж­ных вло­же­ний.

ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ

1. Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль.

2. Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.

3. Обоснованная рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. (МСО 1, п. 3.1).

4. Справедливая стоимость – сумма, за которую актив может быть обменен или могут быть погашены обязательства, в сделке между осведомленными и мотивированными сторонами, при условии свободной сделки (МСФО 16, п. 6).

5. Остаточная стоимость – расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние, ожидаемые в конце срока его полезной службы (МСФО 16, п.6).

6. Чистая стоимость реализации – расчетная цена продажи в рамках обычного ведения бизнеса за вычетом затрат на выполнение работы и предполагаемых затрат, необходимых для продажи (МСФО 2, п.6).

7. Нормативно рассчитанная стоимость – стоимость, рассчитанная на основе утвержденных методик и нормативов.

8. Балансовая стоимость – складывается из затрат на приобретение или строительство.

9. Инвестиционная стоимость – это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца.

10. Стоимость воспроизводства – стоимость точной копии, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.

11. Стоимость замещения – текущая стоимость нового объекта, являющегося аналогом оцениваемого.

12. Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать – стоимость после активной сделки, имущественный комплекс при этом продолжает приносить доход. Активная сделка – сделка, которая состоялась, в результате которой был сменен собственник и была определена цена.

13. Ликвидационная стоимость – стоимость после совершения активной сделки, в результате которой имущественный комплекс будет распродан по частям. Это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу

14. Потребительная стоимость – субъективная оценки имущественного комплекса его владельцем.

15. Страховая стоимость – стоимость, отраженная в страховом договоре или полисе. Данная стоимость рассчитывается по элементам, что необходимо для определения страхового возмещения.

16. Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость утилизуемых материальных активов, достигших своего предельного состояния (в результате полного износа, чрезвычайного происшествия или стихийного бедствия).

17. Таможенная стоимость – стоимость импортируемых имущественных комплексов, которая используется для исчисления таможенных платежей и санкций.

Следующим шагом после выявления необходимого стандарта стоимости отражающего цели оценки – это выбор необходимых процедур и методов оценки.