Рынок недвижимости: содержание основных понятий, принципы и технологии оценки недвижимости.

Недвижимость - это имущество неразрывно связанно с участком земли; перемещение, которого в другое место невозможно без утраты его потребительских свойств. В соответствии со ст.13 НК к недвижимости относятся: 1)земельные участки; 2)недра; 3)обособленные водные объекты; 4)леса; 5) многолетние насаждения; 6) здания и сооружения.

Классификация объектов недвижимости, осуществляется с помощью многоуровнего идентификатора (выделение признака и набора возможных значений).

Особенности рынка недвижимости:

1. уникальность, индивидуальность каждого объекта недвижимости.

2. ограниченность рынка недвижимости;

3. низкая эластичность рынка;

4. изменчивость спроса;

5. не значительное количество сделок по купле продажи особенно уникальных и специализированных объектов

6. конфиденциальность сделок и ограниченность открытой информации;

сегминтация рынка недвижимости:

1. по географическому фактору;

2. по использованию (жилое, коммерческое, промышленное и т. д)

3. по стоимости (массовый рынок, недорогой и дорогой рынок);

4. по инвестиционной мотивации (приносящая доход недвижимость, с потенциалом при­роста стоимости и с целью налогового укрытия финансов)

Оценка стоимости недвижимости:

Выделяют следующие показатели видов стоимости объектов недвижимости:

1. рыночная – наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан в условиях конкуренции, когда покупатель располагает всей необходимой информацией.

2. восстановительная - стоимость воспроизводства, определяется затратами на строительство точной копии объекта в текущих ценах и без износа;

3. стоимость замещения определяется расходами, на строительство объекта – аналога имеющего с оцениваемым такую же полезность;

4. страховая стоимость – используется для расчета страховых выплат, как правило, по восстановительной.

5. стоимость для цели налогообложения, как правило, по рыночной, или восстановительной.

6. стоимость использования (потребительская) отражает ценность объекта для конкрет­ного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок.

7. инвестиционная - ценность объекта для конкретного инвестора, собиравшегося вло­жить свои средства, рассчитывается исходя из ожидаемых доходов.

8. балансовая стоимость - включенная в баланс предприятия (БТИ переоценивается - методом индексации)

9. ликвидационная - остаточная денежная сумма, которую должны получить при ликвидации недвижимости.

Принципы оценки стоимости недвижимости: 1. наилучшее использование;

2. замещения.

3. спрос и предложение.

4. ожидание.

5. вклада.

Оценку стоимости недвижимости осуществляют риэлтеры, имеющие аттестат и лицензию на право деятельности.

Технология получения профессиональной оценки стоимости недвижимости включает: 1. определение - проблемы.

2. предварительный осмотр объекта и заключительная сделка;

3. сбор и анализ данных

4. оценка земельного участка.

5. применение 3-х подходов к оценке стоимости недвижимости (1 – затратный способ, 2 – способ сравнительных продаж, 3 – доходный способ).

6. согласование результатов с заказчиком.

7. подготовка отчета и заключение об оценке,

1. затратный способ – в стоимость объектов включаются затраты на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта.

2. способ сравнительных продаж – основывается на сопоставлении результатов недавних продаж аналогичных объектов с оцениваемым, после осуществления соответствующих корректировок.

3. Доходный способ – основывается на способности недвижимости приносить доход владельцу (текущая арендная плата, рентные платежи, экономия на налогах и доходы от перепродаж.

Оценка стоимости различных видов недвижимости. Методики оценки стоимости дифференцируются по различным группам недвижимости: 1. Полезные ископаемые; 2. Земля; 3.квартиры; 4.предприятия.

Инвестиции в недвижимость и доходы, приносимые ею, рассредоточены во времени. В практике оценки стоимости недвижимости используются 6 функций фактора времени: 1)будущая стоимость денежной единицы, показывает , во что превратится 1 инвестируемый рубль под r % годовых через Т лет; 2) показывает сегодняшнюю ценность 1 рубля полученного через Т лет, доход, полученный в более поздний период, обесценивается. 3) будущая стоимость единичного аннуитета. 4) взнос на амортизацию денежной единицы. 5) текущая стоимость единичного аннуитета. 6) величина обратная текущей стоимости – фактор возмещения.

ВОПРОС № 7.