Лекция № 4
Стоимость недвижимости и ее основные виды
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы: • стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; • стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости; • специальные виды стоимости.
Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.
Основные подходы (методы) оценки: доходный, затратный, сравнительный
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Принципы оценки
Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:
· принципы, основанные на представлениях собственника;
· принципы, связанные с эксплуатацией собственности;
· принципы, обусловленные действием рыночной среды.
I A) Полезность. Полезность недвижимости — это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Б) Замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В) принцип ожидания, или предвидения. II А) Принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости недвижимости больше затрат на приобретение этого актива. Б) Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности. В) Принцип предельной производительности. Г) Принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. III А) Принцип соответствия, согласно которому недвижимость, не соответствующие требованиям рынка скорее всего будут оценены ниже среднего. Б) С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости. В) Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. Г) Принцип зависимости от внешней среды. Д) Принцип изменения стоимости. Д) Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта. Е) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.
|
Конец формы |