36. Структура договора аренды. Существенные условия договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

• договор проката;

• договор аренды транспортных средств;

• договор аренды зданий и сооружений;

• договор аренды предприятия;

• договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ.

Базовая (универсальная) структура:

1. Преамбула

2. Предмет договора

3. Права и обязанности сторон

4. Цены и порядок расчетов

5. Ответственность сторон

6. Срок действия договора

7. Прочие условия

8. Реквизиты и подписи сторон

К элементам договора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство — выплата арендной платы. Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Права и обязанности сторон    

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами если иное не предусмотрено договором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору

При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество (например, право залога).

Арендатор обязан вносить арендную плату, которая определяется при заключении договора, в котором предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены - в соответствии с назначением

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.

И арендатор, и арендодатель несут обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. Однако это правило диспозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор - текущий.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ).

Законом предусмотрены последствия ухудшения или улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим арендатором или его работниками, членами семьи. Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора. Неотделимые улучшения, совершенные с согласия арендодателя, становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений,