Бинарные переменные

Таблица №14

Далее представлена таблица, на основе которой проводился корреляционно - регрессионный анализ.

Объекты-аналоги, используемые при кореляцеонно-регрессионном анализе

Таблица №15

На основе проведения анализа с учетом наиболее тесно связанных со стоимостью факторов мы получили уравнение линейной регрессии, представленное ниже:

Y = (17,31)+ (0,08)X1+ (0,61)X2+ (1,13)X3, где:

X1 - Инфраструктура

X2 - Размер кухни, м.кв.

X3 - Площадь ванной, м.кв.

Показателями адекватности модели служат коэффициент детерминации и нормированный коэффициент детерминации, рассчитываемый для сглаживания влияния большого числа факторов на рост коэффициента детерминации.

В данном случае коэффициенты указывают на достаточно высокое качество модели, и в достаточной степени объясняют стоимость оцениваемого объекта

Показатели регрессионной статистики представлены в таблице № 16.

Регрессионная статистика

Таблица №16

Коэффициенты корреляции факторов, отобранных для построения модели линейной регрессии можно увидеть в Таблице №15.

На основе оценки, проведенной статистическим методом стоимость кв.м. составила 30550,00 руб.

Таким образом, полная стоимость при оценке статистическим методом может составить 1833000,00 рублей (один миллион восемьсот тридцать три тысячи рублей, 00 копеек).

Заключение

Для выработки единого значения рыночной стоимости объектов, стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков.

Удельный вес каждого из подходов рассчитывался персонально для конкретного объекта недвижимости, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупатель и фактического продавца.

2. Тип, качество и обширность исходной информации.

3. Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - средневзвешенное значение достоверности метода;

P1.…Pn - стоимость объекта определенная n-ым методом.

Расчет проводился при следующих коэффициентах достоверности используемых методов: Коэффициент достоверности затратного подхода - 2. Коэффициент достоверности метода сравнения продаж - 5. Коэффициент достоверности доходного подхода - 1. Коэффициент достоверности статистического подхода - 5.

Таким образом, на основе анализа всей имеющейся у нас информации, прогнозов и расчетов, по нашему мнению, рыночная стоимость объекта оценки 'Жилая квартира', находящихся по адресу: г. С-Пб, ул. Полевая, д.8, по состоянию на 17 июля 2010 года без учета НДС, округленно, может составить 1738433,85 рублей (один миллион семьсот тридцать восемь тысяч четыреста тридцать три рубля, 85 копеек).

Список использованной литературы

1.Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ.

2. Федеральные стандарты оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО № 1)"; "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)"

3. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)

4. Реконструкция и ремонт жилых и общественных зданий М, Стройиздат 1995г.

5. УПВС Общая часть 1971г.

6. Основы оценки недвижимости, Г.В. Попов, Москва 1995г

7. Оценка недвижимости. Генри С. Харрисон

8. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Д. Фридман, Н. Ордуэй.

9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, г. Санкт-Петербург.

10. «Оценка доходной недвижимости», С. Грибовский, Санкт-Петербург, 2000.